دانستنی های حقوقی
آسیب شناسی انواع تصرف املاک
جلسه هفتاد وسوم کانال حقوق مهندسی
(بحث انواع تصرف ملک و آپارتمان وشرح تصرف عدوانی و ورود به حرز با بازخوانی 5 پرونده واقعی)
لازم است در ابتدای این جلسه توضیحی خدمت شما ارائه گردد و آن اینکه مباحث پیش روی ما تا حدود 15 جلسه آینده ، دارای مفاهیمی متغیر از آنچه که تا این تاریخ گفته شده می باشد و از حالت مهندسی خارج وبه حوزه های حقوقی وارد می شود . تمام افرادی که در صنعت ساختمان سازی چه به شکل مهندس ناظر و یا مجری و یا سازنده و یا صاحب زمین ،حضور دارند باید اطلاعات کاملی در خصوص مباحث تصرف ، مبایعه نامه ، اجاره نامه، سرقفلی و مشارکت درساخت داشته باشند که این مباحث حقوقی پیش نیاز مباحث مهندسی بوده و مکمل همدیگر می باشند.
بحث این جلسه اختصاص به موضوع تصرف دارد که لازم است برای درک بهتر این موضوع به بررسی و بازخوانی پروندههای واقعی بپردازیم . این مباحث و پرونده ها به دلیل اینکه از فیلتر های قوی و زیر نظر اساتید برتر علم حقوق و حتی قضات ،عبور کرده دارای خروجی بسیار قوی و مفیدی می باشد . پس امید واریم که برای جامعه مهندسی مفید واقع گردد.
بازخوانی پرونده اول
این پرونده مربوط به سال 1386 در غرب تهران و متعلق به پیرمردی محترم که سرهنگ بازنشسته بود و خانه ای حیاط دار و قدیمی ،که سال ساخت آن حدود دهه 40 بود ،می باشد. ساختمان مورد نظر دارای زیرزمین و در دو طبقه ساخته شده بود .پیرمرد به دلیل فوت همسر، تنها زندگی میکرد و دارای دو فرزند ؛ یک دختر و یک پسر بود که بیش از 30 سال ، در آمریکا زندگی می کردند.در سال 1386 پیرمرد در سن حدود 90سالگی فوت میکند و بعد از اطلاع فرزندانش در آمریکا ، هردو برای مراسم ختم پدر به ایران می آیند . بعد از برگزاری مراسم ختم ، پسر متوفی کلید منزل پدری را به رسم امانت و به جهت سرکشی و مراقبت از منزل پدری ، به یکی از نزدیکان که فردی امین و درستکار بود ، تحویل می دهد. بعد از گذشت حدود 6 ماه از این موضوع و سرکشی و مراقبت از منزل مورد نظر توسط این فرد ؛ در زمستان همان سال این فرد امانت دار در حین عبور از خیابان محل زندگیش متوجه می شود که یک خانواده ای که پرجمعیت هم بودند و دارای چند فرزند خردسال هستند ، اسباب و وسایل منزلشان توسط صاحب خانه تخلیه شده و در گوشه خیابان زیر نایلون زندگی کرده و مردم درراه خدا به آنها کمک می کنند. همین فرد امانت دار که کلید خانه متوفی در دستش بود طی تماسی با آمریکا و ارتباط با پسر متوفی ، ماجرای این خانواده بی خانمان را شرح داده و با توجه به اعتماد پسر متوفی به همین فرد ، مجوز استفاده این خانواده از زیرزمین این خانه را برای مدتی کوتاه میگیرد .
سپس فرد امانت دار و خیّر ، خانواده بی سرپناه را در منزل متوفی سکنی داده و تاکید میکند که فقط می توانند از زیر زمین آن خانه استفاده نمایند و به هیچ وجه اجازه ورود به طبقات را ندارند و حتی درب ورودی به طبقات و راه پله را هم قفل می کند . بعد از حدود سه روز ، که فرد امانت دار جهت سرکشی به منزل مورد نظر مراجعه می کند متوجه می شود که قفل و کلید درب ورودی خانه تعویض شده است . زنگ می زند و مرد متصرف درب را باز کرده و درخصوص تعویض قفل درب ورودی به وی اعتراض میکند که متاسفانه آن فرد مدعی میشود که این منزل را خریداری کرده و صاحب اختیارمیباشد و به همین دلیل قفل را هم تعویض کرده است . متاسفانه خانواده فرد متصرف وارد دو طبقه دیگر هم شده بودند وطبقه دوم را به اجاره یکی از بستگانشان درآورده و خودشان هم درطبقه اول زندگی میکردند . حاج آقا حسابی ازاین موضوع مستعصل شده و دست به دامان معتمدین مسجد محله می شود تا از طریق نیروهای بسیج پایگاه مسجد بتوان فرد متصرف را بترساند.
با ورود نیروهای پایگاه بسیج محله و وساطت آنها ، باز هم کار به نتیجه نمی رسد و از این ماجرا نزدیک به سه سال میگذرد و همچنان خانه درتصرف آن خانواده بود تا اینکه بعد از حدود سه سال پسر متوفی که جراح قلب بود از آمریکا به ایران مراجعت می کند و در حین ورود به خانه پدری متوجه میشود که خانه به تصرف عده ای ناشناس درآمده که ادعای خرید ملک را دارند.بعد از بحث و مجادله با مرد متصرف ؛ آقای دکتر به حاج آقا مراجعه کرده و از وی شرح ماجرا را میشنود .
القصه اینکه آقای دکتر به حاج آقا می گوید که متاسفانه سند این خانه و ملک داخل خانه می باشد . البته لازم به ذکر است که اگر سند هم در دست مالک اصلی بود باز هم کار به این راحتی به نتیجه نمی رسید چون فرد متصرف ادعای تصرف نداشت بلکه ادعای خرید ملک و مالکیت را کرده بود . به هر حال جناب دکتر (پسر متوفی) دادخواستی به طرفیت فرد متصرف در دادسرای کیفری به جرم تصرف عدوانی تنظیم می کند که این ادعای تصرف عدوانی کاملاً اشتباه بوده و بر اساس راهنمایی های افراد نا آگاه صورت میگیرد. درهر صورت احضاریه به درب منزل می رود و فرد متصرف در دادسرا حاضر شده و ادعای خرید این ملک را میکند و میگوید که من این ملک را به رقم 200میلیون تومان خریداری کرده و 150میلیون را دستی پرداخت کرده ام و الباقی هنگام انتقال سندپرداخت می شود و بنده به اذن و با اجازه صاحب این ملک وارد این خانه شده ام . قاضی درخواست ارائه مبایعه نامه را از فرد متصرف مینماید و ایشان ادعا می کنند که بر اساس قوانین مدنی ، قرارداد می تواند شفاهی هم باشد و قرارداد مکتوبی بین ما وجود ندارد. متاسفانه با این ادعای کذب متصرف، قاضی موضوع تصرف عدوانی را مردود اعلام کرده و پیشنهاد می کند که از طریق دادگاه حقوقی و با گرفتن وکیل باید تقاضای خلع ید نمایید . وکیلی جناب دکتررا راهنمایی کرده و چون سندی وجود ندارد باید درخواست صدور سند المثنی نموده و همچنین تشریفات انحصار وراثت هم صورت گیرد و خواهر شما که در آمریکا می باشد باید حضور داشته باشد و مبلغ حق الوکاله هم حدود 100میلیون تومان می شود و این پروسه حدود دو سال به طول می انجامد و برای نتیجه گیری نهایی تضمینی وجود ندارد. از آنجا که جناب دکتر با مهندس میررضوی آشنا بودن ؛ مهندس میررضوی پیشنهادی به ایشان دراین خصوص ارائه می دهد که کار ساز میشود.
با مراجعه مهندس میر رضوی و جناب دکتر به مردمتصرف ، به پیشنهاد مهندس میررضوی از فرد متصرف سئوال میشود که با چه مبلغی حاضر است ملک را تخلیه نماید و مرد متصرف تقاضای 30میلیون تومان میکند تا ملک را تخلیه نماید. 15میلیون تومان فی المجلس توسط مالک پرداخت میشود و مقرر میگرد الباقی در حین تخلیه ملک پرداخت گردد که بعد از حدود دو هفته با پرداخت الباقی پول ملک تخلیه می شود و قضیه فیصله پیدا می کند.
بعد ازپایان بازخوانی این پرونده لازم است به عرض برسانیم که اینگونه تصرفات ؛ تصرف عدوانی و یا حتی ورود به حرز محسوب نمی شود چون با میل و اجازه صاحب ملک وارد شده است .در این گونه موارد باید در دادگاه حقوقی، دادخواست خلع ید تنظیم شود . در خصوص ورود به حرز هم که کیفری میباشد ؛ بدین صورت است که شخصی وارد ملک شما شده است اما از ورود شما ممانعت به عمل نیاورده و خودش هم بیرون نمی رود به عنوان مثال عبور تاورکرین از روی فضای بالای ملک و ورود نیلینگ به زیر ملک و …..
تصرف عدوانی یعنی اینکه فردی به زور و با شکستن قفل منزل وارد ملک کسی شود که این تصرف عدوانی نیاز به اثبات داشته و به راحتی قابل اثبات نیست .
بازخوانی پرونده دوم
این پرونده مربوط به سال 1390 بوده و آپارتمان 80 متری نوسازی درغرب تهران متعلق به فردی که مالک بوده و شش دانگ سند آن به نام خودش و در طبقه دوم شرقی زندگی میکرد ؛ میباشد. مالک به اتفاق خانواده قصد مسافرت کرده و حدود 20روز بعد که مراجعت میکند، مشاهده می کند که به ظاهر قفل درب ورودی واحدش عوض شده است و از داخل منزل سر و صدا می آید. مالک زنگ می زند و فرد متصرف عنوان میکند که آپارتمان را خریداری کرده و صاحب ملک می باشد . مالک که کامل مستعصل گردیده با داد زدن همسایه ها را خبردار کرده و عنوان می کند که دزد وارد خانه ام شده است و با تماس باپلیس 110 مراتب گزارش شده و پلیس درمحل حاضر می گردد.
با ورود پلیس به ماجرا ، کار به نتیجه نمی رسد و موضوع به دادگاه کشیده میشود و باز هم با توصیه های اشتباه مشاوران شبه حقوقی، دادخواست تصرف عدوانی به دادسرای کیفری ارائه می گردد. قاضی بازپرس سئوال میکند که به چه دلیل آپارتمان را متصرف کرده اید و ایشان ادعا میکنند که بنده این آپارتمان را خریداری کرده ام و بعد از درخواست قاضی بازپرس از وی در خصوص ارائه مبایعه نامه ، فرد متصرف ادعای قرارداد شفاهی با صاحب آپارتمان را دارد و میگوید که مبایعه نامه ای درکار نیست و بنده حدود 100میلیون تومان نقدی پرداخت کرده ام و 50 میلیون باقیمانده را هم درحین انتقال سند پرداخت خواهم کرد و این من هستم که باید دادخواست الزام به تنظیم سند بدهم و ایشان را ملزم به انتقال سند بنمایم . نکته جالب توجهی که در دادگاه توسط فرد متصرف بیان می شود قابل تامل میباشد و در پاسخ قاضی بازپرس که وجود مبایعه نامه را الزامی می داند ؛ میگوید که این ملک در تصرف اینجانب است. و این قاعده فقهی حقوقی را متذکر می شود که: ” ید در ذوالید اماره مالکیت است ” (اماره یعنی نشانه) یعنی هر چیزی که در دست تو است ؛ نشانه مالکیت تو می باشد، مگر اینکه کسی ؛ که مدعی است، اثبات کند که غیر از این میباشد.
متاسفانه جلسه دادگاه منتج به نتیجه مطلوب و به نفع مالک اصلی نمیشود و با مراجعه به وکیل درخواست خلع ید میگردد و وکیل اعلام می کند که این پروسه حداقل شانزده ماه به طول می انجامد و مالک بیچاره حسابی مستعصل و درمانده می گردد تا اینکه با مهندس میررضوی که قبلاً آشنایی داشت ؛ در این خصوص مشورت کرده و راهکار را جویا می شود. مهندس میررضوی پیشنهاد جلسه ای را با فرد متصرف داده و طی تماس تلفنی با وی زمان و مکان جلسه تعیین می گردد.
در این جلسه مهندس میررضوی بیشتر به دنبال ماهیت قضیه بود تا اطلاع حاصل نماید که موضوع این تصرف چیست؟ سپس فرد متصرف زبان به اعتراف گشوده و تعریف کرد که در سال 1383 پدر مالک به مبلغ 100میلیون تومان به پدر اینجانب بر سر معامله ای بدهکار بوده که آن را پرداخت نکرده و هر دو مرحوم شده اند بنابراین این بدهی در ذمه پسر او که صاحب آپارتمان است می باشد و باید ایشان به نرخ روز آن را به من پرداخت نماید. ضمناً یک برگ کاغذ سفید امضا با اثر انگشت صاحب آپارتمان از قبل داشت که در آن یک مبایعه نامه جعلی نوشته و مدعی خرید این آپارتمان شده بود . بنابراین جهت جلوگیری از اطاله دادرسی درمحاکم قضایی با پیشنهاد مهندس میر رضوی به مالک اصلی آپارتمان، درخصوص پرداخت این بدهی در طی چند فقره چک به این فرد طلبکار ، موضوع تصرف آپارتمان خاتمه پیدا میکند.
دراینجا توصیه میکنیم که درب ورودی آپارتمانها حتماً توسط حفاظ های آکاردئونی و نرده محافظت شوند و پنجره واحد های طبقات اول و دوم حتماً دارای حفاظ باشند تا اگر کسی با شکستن نرده و حفاظ وارد ملک شد و ملک را متصرف گردید، بتوان بر اساس شواهد موجود تصرف او را تصرف عدوانی اعلام کرد .
بنابراین موکداً توصیه میشود که برای در و پنجره ساختمان های ویلایی و آپارتمان ها لازم است نرده و حفاظ مناسب نصب گردد. مواقعی که برای مدتی ، بنا به هر دلیل ، آپارتمان خالی از سکنه می شود لازم است دراین خصوص با همسایگان هماهنگی لازم به عمل آید.
بازخوانی پرونده سوم
حدود سالهای 1386 درمحدوده خیابان ولیعصر و نزدیک میدان تجریش، فرد برج سازی اقدام به خرید ملک کلنگی می نماید و بعد از خرید، کلید ملک را امانت در اختیار کارپرداز خود می گذارد و خود برای گرفتن اقامت، رهسپار آمریکا میشود. کارپرداز فراموش میکند که این کلید به رسم امانت به وی تحویل داده شده و بعد از چند ماهی محل را ترک کرده و به محل اصلی زندگی خود در شمال کشور، باز می گردد. بعد از مدتی عده ای متصرف با شکستن و یا حتی با بازکردن قفل وارد این ملک شده و اسباب کشی کرده و شروع به زندگی می کنند حتی قبض های آب و برق و گاز را هم در طول این مدت پرداخت میکنند.
بعد از دو سال با مراجعت صاحب ملک از آمریکا و مراجعه به ساختمان کلنگی متوجه می شود که ساختمان تصرف شده است و وکیل هم به صاحب ملک با توجه به اینکه سند دردست مالک بود توصیه دادخواست خلع ید می نماید. اما مالک اقدام به عملی می نماید که به هیچ وجه این روش تخلیه توصیه نمی گردد. با توجه به اینکه مالک از برج سازان تهران بود و اکیپ های ساخت و ساز زیادی در اختیار داشت در یک روز تعداد زیادی کارگر و عده ای را به درب خانه آورده و با ورود به ملک و با برخورد فیزیکی شدید اقدام به تخلیه ملک نموده و مجدداً ملک خود را صاحب می شود. البته این روش همیشه و همه جا جواب نمیدهد و توصیه هم نمی گردد.
بنا براین توصیه می گردد که املاک بزرگ و گران قیمت را به هیچ عنوان به حال خود رها نکرده بلکه به فرد امین و مورد اعتمادی بسپارید . پرونده های زیادی در این خصوص وجود دارد که حتی نگهبان ملک هم ادعای مالکیت ملک کرده ویا در مدت غیبت صاحب ملک ، خانه را در فصل مسافرت و تابستان اجاره داده اند .
بازخوانی پرونده چهارم
پرونده بعدی مربوط به سال 1382 در منطقه کن تهران میباشد و داستان این پرونده از این قرار است که فردی در منطقه کن ملک 1000متری با ساختمان مسکونی داخل آن را صاحب بود و صاحب ملک فوت می کند. وراث این ملک تصمیم به فروش میگیرند و اقدام به تنظیم مبایعه نامه ای با یک خانم که کلاه بردار بود ؛ می نمایند. متن مبایعه نامه تنظیم شده از نظر حقوقی بسیار ضعیف و نامناسب بود و در این مبایعه نامه قید میگردد که خریدار بعد از پرداخت 100میلیون تومان ، ساختمان و ملک را تحویل گیرد و مابقی هم طی چند فقره چک به فروشندگان پرداخت گردد. اشتباه وراث در این بودکه با تنظیم مبایعه نامه و بدون تسویه حساب کامل با خریدار، ملک خود را تحویل خریدار دادند که نباید این کار را می کردند و خریدار بعد از تصرف ملک ، از پرداخت مابقی پول خودداری کرد و چون مبایعه نامه نواقص زیادی داشت و شرایط فسق قرارداد در آن به خوبی مشخص نشده بود امکان فسق هم وجود نداشت والان که سال 1395 می باشد وراث موفق به تخلیه ملک نشده اند و حتی در سال 1386 از طریق ورود به ملک و به زور و با برخورد فیزیکی هم نتوانستند ملک خود را پس بگیرند و کار به پلیس کشیده شد و متهم به دزدی شدند.
اینجا کلیک کنید و بیشتر بدانید
کلیک کنید و صفحه اینستاگرام ما را دنبال کنید
