آسیب شناسی و آموزش مبایعه نامه نویسی 3

(جلسه هفتاد وششم کانال حقوق مهندسی) 

آموزش مبایعه نامه نویسی

(شرح آسیب شناسی کلاهبرداری فروشنده در مبایعه نامه ملک و یا آپارتمان)

در ادامه مباحث جلسات قبل و بحث مبایعه نامه ، در این جلسه حالتی را بررسی خواهیم کرد که درآن فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد و به آسیب شناسی آن خواهیم پرداخت.اما قبل از شروع این مبحث لازم است توضیح تکمیلی در خصوص جمله ای که در جلسه قبل ؛ که در انتهای آن جمله معروف و طلایی ” کافه خیارات ….. ” به نوشتنش توصیه شد؛ بپردازیم .در انتهای جمله گفتیم که ” وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد “. بدل از اصل تعهد یعنی چه؟ معمولاً خریدار در خصوص پرداخت وجه التزام تمکین نمیکند و کار به دادگاه کشیده می شود.وقتی خریدار همراه وکیلش به دادگاه می آید؛ وکیل مدافع خریدار به قاضی میگوید با توجه به اینکه  موکلم قصد پرداخت ثمن معامله را دارد وقرار نیست که قرارداد فسخ گردد و می خواهد به تعهدش عمل نماید ، دیگر نیازی به پرداخت وجه التزام نیست.بنابراین با توجه به رویه های قضایی مختلف و اختلاف نظر بین قضات ، بنا به توصیه حقوق دانان و وکلاء ؛ نوشتن جمله “وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد” باعث میشود که فروشنده هم بتواند ثمن معامله و هم وجه التزام ناشی از دیرکرد عمل به تعهد خریدار را دریافت نماید .

درحالتی که  بین طرفین مقرر شده است قرارداد فسخ گردد، هم به همین صورت است .ممکن است وکیل مدافع خریدار با این عنوان که قرارداد میخواهد فسخ گردد و دیگر نیازی به پرداخت وجه التزام نیست قاضی را دچار اشتباه نماید. بنابراین دفاع فروشنده در این گونه مواقع وعنوان کردن این موضوع که خریدار به تعهدش عمل نکرده و این وجه التزام به دلیل عدم انجام تعهدات می باشد و بدل از اصل تعهد نیست ؛ بتواند قاضی را مجاب نماید که حکم پرداخت وجه التزام را صادر نماید . 

در ادامه به بحث اصلی خود یعنی آسیب شناسی مبایعه نامه هایی می پردازیم که فروشنده قصد کلاهبرداری دارد. اولین کاری که خریدار باید در هنگام خرید یک ملک یا آپارتمان، قبل از نوشتن مبایعه نامه انجام دهد، این است که باید بدانید این ملک یا آپارتمان توقیف ثبتی نباشد .جهت جلوگیری از تشکیل پرونده و دعواهای حقوقی به هیچ وجه نباید قبل از استعلام از اداره ثبت و کسب اطلاعات کافی درزمینه  وضعیت ثبتی ملک یا آپارتمان مورد معامله ،نسبت به تنظیم و امضای مبایعه نامه اقدام گردد.پس استعلام ثبت یکی از مهمترین مراحل و اولین مرحله  قبل از خرید هر ملک و یا آپارتمان می باشد .

یکی دیگر از معضلاتی که پرونده های زیادی در خصوص آن وجود دارد این است که، کنترل گردد این ملک یا آپارتمان اوقافی نباشد . و یا اینکه در محدوده ای نباشد که میراث فرهنگی درخصوص ساخت ویا تعداد طبقات آن محدودیتی اعلام کرده باشد . در مناطقی، اوقافی بودن ملک رسماً درداخل سند نوشته شده است و در این گونه موارد تکلیف خریدار روشن است که این ملک اوقافی است . اما  بسیارمواردی وجود دارد که در داخل سند، اوقافی بودن ملک ثبت نشده است و یا اساساً سند ندارد و به صورت بنچاق است.درمواردی که سند وجود دارد اما اوقافی بودن ملک ثبت نشده است باید خریدار با تفحص و تحقیق میدانی از همسایگان و اهالی محله به این موضوع پی ببرد. اما اگر اساساً سندی وجود ندارد و خریدار می خواهد مبایعه نامه را با مبایعه نامه جدید خریداری کند باید به این نکته دقت نماید که  مبایعه نامه سالهای قبل این ملک را هم از فروشنده تحویل گیرد.خریدار باید بداند که فروشندۀ این ملک بدون سند رسمی، مبایعه نامه های قبلی این ملک را دارد یا نه .و باید حتماً اصل این مبایعه نامه ها را از فروشنده تحویل بگیرد.

کنترل دیگری که باید برای خرید ملک های قدیمی و کلنگی ، مد نظر خریداران باشد این است که خریدار باید بداند که ملک مورد نظرش در محدوده میراث فرهنگی نباشد.که این موضوع بیشتر مربوط به ملک میباشد نه آپارتمان.چون اغلب این ساختمانها محدودیت ارتفاع دارند و درصورتی که خریدار قصد تخریب و نوسازی را داشته باشد میراث فرهنگی اجازه ساخت ، ساختمان با ارتفاع زیاد را نمی دهد . 

سومین کنترل ؛ کنترل سند ملک است که در طرح شهرداری و یا مترو نباشد.در این موارد به راحتی میشود از مترو و شهرداری استعلام گرفت.

کنترل مهم دیگری که باید انجام شود این است که ملک و یا آپارتمان مورد نظر ؛ معارض نداشته باشد. یعنی اینکه پشت قباله مهریه کسی نباشد که این موضوع به ندرت پیش می آید و در سند نوشته نمی شود اما باید خریدار مخصوصاً برای خرید املاک و باغ باید این موضوع را با سیاست از فروشنده سئوال کند .

کنترل دیگری که باید انجام شود این است که ملک و یا آپارتمان مورد نظر؛ قبلاً طی یک مبایعه نامه ساده دیگری به شخص دیگری فروخته نشده باشد. دراینجا با بازخوانی یک پرونده این موضوع را بهتر تشریح خواهیم کرد.

بازخوانی پرونده

 این پرونده مربوط به سال 1382 وآپارتمانیست150متری درشمال تهران که با قیمت 500میلیون تومان فروخته میشود و خریدار بعد از پرداخت آن ، سند به نامش می خورد و آپارتمان راتحویل می گیرد .فروشنده مقیم آمریکا بوده و بعد از فروش آپارتمان به آمریکا برمیگردد.چهار سال بعد فردی از خریدار همین آپارتمان و فروشنده که در آمریکا بود طرح دعوا کرده با این عنوان که این آپارتمان در سال1378طی این مبایعه نامه قبلاً به من فروخته شده است . بعد از حضور در دادگاه و ارائه اسناد ومدارک ؛ فردمعارض توانست در سال 1386 حکم ابطال سند آپارتمان را بگیرد که با پرداخت مبلغ 100میلیون تومان توسط خریدار آپارتمان، به فرد معارض ؛ وی از شکایت و ابطال سند صرف نظر کرد.

موضوع بعدی که باید کنترل گردد این است که ساختمان و یا ملک متعلق به بنیاد مستضعفان نباشد چون اغلب این املاک دارای معارض هستند و معارضین  بعضاً ساکن خارج از کشور هستند و این احتمال وجود دارد که بعداً این گونه معاملات به چالش کشیده شود. 

کنترل آخر که باید مد نظر گرفته شود این است که باید دقت شود آدرس داخل سند ملک با آدرس واقعی آن ملکی که روئیت شده یکی باشد که در سند های تک برگی آدرس و کروکی ملک و یا آپارتمان وجود دارد اما در سند های دفترچه ای قدیمی آدرس وجود ندارد و باید اصل بنچاق از فروشنده درخواست گردد سپس باید پلاک ثبتی بنچاق با سند یکی باشد . اگر بنچاق گم شده است باید از طریق دفتر خانه اصل بنچاق را پیگیری کرد.و یا حتی فیش عوارض نوسازی شهرداری را کنترل کرد که آدرس ملک با آدرس داخل سند یکی باشد .

همچنین باید دقت شود که فیش عوارض نوسازی شهرداری و یا حتی بنچاق ؛ کپی رنگی و یا جعلی نباشد . چون با توجه به پرونده های قضایی که وجود دارد باید نسبت به موارد ذکر شده فوق در خصوص کنترل سند مالکیت فروشنده ، با دقت و وسواس بیشتری به قضایا و معاملات نگاه کرد.

اینجا کلیک کنید و بیشتر بدانید

      اینستاگرام ما

خطر صدور چک بانکی دروجه فروشنده

( جلسه 107 کانال حقوق مهندسی ) 

در جلسات مربوط به مبایعه نامه گفتیم؛ ثمن معامله باید به صورت نقد از طرف خریدار به فروشنده پرداخت گردد. حال خریدار باید به بانک مراجعه کرده و برابر با مبلغ پرداخت اول یا دوم….درخواست صدور چک بانکی بنماید تا دربنگاه بعد ازپشت نویسی مبایعه نامه ثمن معامله پرداخت گردد . در اینجا خریدار باید دقت نماید که حتماً حتماً چک بانکی را در وجه خودش صادر کند و این موضوع را از بانک درخواست نماید که چک به نام خودش صادر گردد زیرا اگر فروشنده کلاهبردار باشد در بنگاه ، درحین تشریفات پرداخت ثَمن معامله، ممکن است که به هر دلیلی معامله را حتی توافقی هم شده، بر هم زده و برای یک لحظه چک بانکی را روئیت نماید و اگر بداند که چک بانکی در وجه او صادر شده است می تواند بلافاصله از بنگاه خارج شده و به بانک صادر کننده چک مراجعه نموده و مثلاً بگوید که این چک را من گم کرده ام و لطفاً یک برگه چک المثنی صادر کنید و می تواند پول را وصول نماید و اگر خریدار حتی زودتر هم به بانک مراجعه نماید چون چک در وجه کس دیگری صادر شده است، به راحتی نمیتواند آن را وصول نماید.پس توصیه می کنیم که حتماً چک بانکی به نام خود شخص صادر گردد.در خصوص بحثی که اشاره شد پرونده کلاهبرداری به همین نحو وجود دارد که فروشنده بعد از برهم زدن توافقی معامله خرید آپارتمان ، با روئیت چک ، بلافاصله به بانک مراجعه کرده و وجه چک را دریافت کرده است . حتی در حین تنظیم مبایعه نامه اگر فروشنده خواست که چک بانکی را به نام او صادر کنند خریدار نباید قبول کند.

پس توصیه اکید داریم که چک بانکی را به نام خودتان صادر کنید تا درصورت فسخ معامله به راحتی بتوان آن را وصول کرد.