تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت (بخش پنجم )

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت (بخش پنجم )

(جلسه هشتاد و هفتم کانال حقوق مهندسی)

با توجه به اتمام کلیات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت  در جلسه گذشته ؛

در این جلسه به حالات خاص آن میپردازیم از جمله بحث در مورد نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت در زمین های اوقافی. ابتدا باید بدانیم وقف عام، وقف خاص و اوقاف چیست ؟ و چه تفاوت هایی دارند؟ در این خصوص با پرونده هایی مواجه شدیم که در آن سازندگان به دلیل اینکه درک درستی از وقف نداشتند آسیب های جدی دیدند. در وهله اول شما باید بدانید یک ساختمان از دو بخش تشکیل شده است :

عرصه : به معنای زمین

اعیان : به معنای ساختمان 

 لازم به ذکر است که تحت شرایطی اشجار نیز می تواند جزء اعیانی محسوب شود .

وقف عام :

هر وقفی شامل وقف نامه، واقف و موقوف علیه می باشد، واقف ، همان شخصی است که فوت کرده و مالی را به نیتی که در وقف نامه (سند اصلی در وقف) ذکر می شود؛را وقف کرده است و موقوف علیه نیز همان چیزیست که وقف شده است؛ موقوف علیه می تواند ساختمان، باغ، مغازه و … باشد. برای این کار شخص باید مالک 6 دانگ ملک باشد و مالکیت او محرز شده باشد تا بتواند وقف نامه را تنظیم کند. در فقره وقف عام،واقف، با اولاد خود کاری ندارد و آن ملک را تحت چند حالت به اداره اوقاف و امور خیریه می دهد؛ معروف ترین وقف عام، وقف های مربوط به آستان قدس رضوی است.

خیلی اوقات اشخاص به دلیل ارادتی که به امام رضا ^(ع) دارند اموال خود را وقف آستان قدس رضوی می کنند که عواید آن با بررسی آستان قدس که متولی این کار با اختیار تام است هزینه می شود. اینکه آستان قدس رضوی با آن مال چه می کند، در اختیار واقف نیست و نمی تواند برای آستان قدس شرط بگذارد، به عنوان مثال آستان قدس می تواند اعیانی آن ملک را بفروشد. دقت داشته باشید عرصه را در وقف عام نمی توان فروخت.

علاوه بر آستان قدس رضوی وقف های دیگری مانند وقف جوانمرد قصاب وجود دارند که این وقف عمدتاً در سمت شهر ری مرسوم است، خانه هایی در شهر ری وجود دارند که وقف جوانمرد قصاب است؛ بعبارتی وقف عام بوده و قابل معامله است و سند دارند. وقف جوانمرد قصاب به عنوان مالک نوشته شده است و در سند قید می شود که آقای X اعیانی آن را از وقف جوانمرد قصاب خریداری کرده است. همچنین وقف مرحوم دکتر محمود افشار که در سمت تجریش و شمیران وجود دارد و وقف های دیگر …

خیلی از خانه هایی که در منطقه گیشادر تهران وجود دارند سندشان وقف آستان قدس است، قیمت های آن ها نیز فرق چندانی با بقیه املاک ندارد و شما به عنوان خریدار اعیانی آن ملک، لازم است اجاره نامه ای نیز با آستان قدس تنظیم کنید و سالیانه مبلغ ناچیزی به آستان قدس بپردازید .بعبارتی خریدار، اعیانی ملک را خریداری می کند و عرصه همچنان به نام آستان قدس رضوی است. به این ترتیب خانه های وقف عام با خانه های عادی که مالکیت شخصی دارند تفاوتی ندارد. خانه های وقف عام معمولاً موقعیت های استراتژیک خوبی دارند زیرا متعلق به خوانین بوده اند. کاربری اینگونه املاک را می توان با هماهنگی اداره اوقاف تغییر داد و تنها بخشی از عواید آن به اداره اوقاف می رسد. در رابطه با کاربری های مسکونی، اداره اوقاف مبلغ زیادی از شما مطالبه نمی کند اما برای کاربری های تجاری قوانین دیگری وجود دارد. در واقع زمین هایی که وقف هستند به عنوان مثال وقف جوانمرد قصاب، می توان در آن ها مجتمع مسکونی احداث کرد و برای واحدهای آن به تفکیک سند گرفت و تنها تفاوت آن این است که خریدار می بایست اجاره نامه ای با اداره اوقاف جوانمرد قصاب تنظیم کند و مدت این اجاره 99 سال است؛ البته جدیداً آستان قدس اجاره نامه هایش را 25 ساله کرده است.

بنابراین خرید ملک کلنگی یا آپارتمانی که عرصه آن وقف عام است هیچ مشکلی ندارد و فقط باید اجاره نامه ای با آن اداره اوقاف تنظیم گردد. با همین توضیح که در مورد معاملات وقف عام داده شد می خواهیم مشارکت در ساخت در وقف عام را نیز توضیح دهیم.

مشارکت در ساخت در وقف عام :

در خیابانِ هنگام تهران، که تمام زمین های آن وقف آستان قدس و وقف عام است مشارکت های زیادی صورت میگیرد و هیچ مشکلی نیز وجود ندارد. فرض کنید شما صاحب اعیانی یک زمین 300 متری هستید که در سال 1350 از شخصی خریداری کرده اید و در آن سکونت دارید، شما مالک اعیانی(ساختمان) و مستأجر اوقاف با اجاره نامه 99 ساله هستید و ملکیت آن متعلق به اداره اوقاف است. به شما پیشنهاد مشارکت می دهند و شما نیز قبول می کنید، قرارداد مشارکت را تنظیم می کنید و  آن را به اداره اوقاف آستان قدس برده و در آنجا با اخذ تعرفه ناچیزی بلافاصله با شما موافقت می کنند و اجازه ساخت می دهند، و تنها در زمان اخذ سند تفکیکی،رضایت آن اداره به عنوان مالک الزامی است. بنابر توافق سازنده و صاحب اعیانی اولیه و تقسیم نامه ای که تنظیم شده  است و اداره اوقاف نیز آن را امضا کرده است، اداره اوقاف و اداره ثبت با هماهنگی یکدیگر سندها را صادر می کنند و در تمام سند ها  مالک عرصه؛ آستان قدس رضوی، و مالک اعیانی ؛ آقایان سازنده ذکر می شود. از آنجا که اداره حقوقی اوقاف این قراردادها را بررسی میکند، لذا اینگونه مشارکت ها معمولاً بدون اشکال صورت می گیرد. بنابراین شما می توانید به راحتی در وقف عام قرارداد مشارکت در ساخت بنویسید. قیمت آپارتمان های وقف عام تنها به اندازه 15 تا 20 درصد پایین تر از آپارتمان های شخصی و عادی است. دلیل این نزدیکی قیمت این است که در طول زمان ثابت شده است وقف عام آسیبی به کسی نمی رساند. بنابراین وقف عام یک وقف سالم است و دغدغه ای برای سازندگان ایجاد نمی کند. این مقدمه را برای آماده شدن ذهن شما شرح دادیم اما بحث اصلی ما در مورد وقف خاص است که کاملاً متفاوت از وقف عام می باشد.

وقف خاص :

این نوع وقف شامل وقف نامه، موقوف علیه ، واقف و متولی (یکی از اولاد ذکور از ذکور) است. ابتدا به ریشه تاریخی وقف خاص می پردازیم و اینکه در چه مقطعی از تاریخ ایجاد شد.

 در زمان ناصرالدین شاه کشور ما شامل14 استان بود که بر هر کدام از آن ایالت ها یک شخص از دارالخلافه حاکم بود، این نظم توسط امیرکبیر برای اخذ خراج صورت گرفته بود. در آن زمان کشور ما فاقد هرگونه قانون بود و مالکیت همه چیز برای شاه بود و بقیه مردم همه رعیت بودند لذا سندی وجود نداشت زیرا همه چیز  متعلق به شاه بود.

در آن زمان روال به این صورت بود؛که زیر مجموعه حکام در هر ایالت یک سری خوانین بودند که هر یک از آنها نیز اموالی داشتند، خان ها در سال به حاکم و حاکم نیز به سلطان ناصری خراج می دادند و در ازای آن از جانب شاه املاک و اموالی به آن ها می رسید؛ از طرفی حکومت ایالات به صورت ارثی به فرزندان حاکمان منتقل می شد. اما پس از مشروطه، اولین دور مجلس قانون گذاری در زمان قاجار تشکیل شد و قانون اساسی نوشته شد، پس از آن قدرت احمد شاه و مظفرالدین شاه هر سال کمرنگ تر می شد و در چارچوب قانون قرار می گرفت. تا اینکه در زمان رضاشاه 14 استان به 16 استان تبدیل شد، رضاشاه برای هر استان یک اُستاندار منصوب کرد و بدین ترتیب تمام حکام عزل شدند و اموال آنها مصادره شد. در همان زمان حاکمان از ترس از دست دادن اموالشان وقف خاص را به وجود آوردند. زیرا رضاشاه نمی توانست روی اوقاف که یک مسئله شرعی بود اقدامی انجام دهد، لذا حکام به وقف خاص روی آوردند و به همین دلیل در زمان قاجار تراکم وقف ها به شدت بالا رفت. قبل از آن هم وقف خاص در فقه تعریف شده بود اما در عمل وجود نداشت و هر کس قصد کار خیر داشت اموال خود را وقف عام می کرد.

 وقف خاص یعنی اینکه ملک متعلق به شخص واقف است؛ ولی فرزندان وی حق فروش آن را ندارند و زمین آن ملک تا قیامت به همین شکل باقی خواهد ماند؛ عواید آن نیز صرف نیت های خاص واقف می شود و فقط به اولاد ذکور از ذکور می رسد. وراث می توانند برای اداره امور مربوطه، نماینده ای از بین خودشان انتخاب کنند و زیر نظر اداره اوقاف صورتجلسه کنند، به این ترتیب، یک متولی به نمایندگی وراث ذکور از ذکور مشخص می شود. در صورتی که بازماندگان واقف مؤنث باشند و یا واقف مقطوع النسل شود وقف خاص به وقف عام تبدیل خواهد شد؛ یکی از دلایل تمایل به داشتن فرزند مذکر در قدیم ادامه پیدا کردن این سیکل بوده است. در ادامه به ابعاد حقوقی وقف خاص میپردازیم؛

در زمان گذشته اگر شخصی صاحب یک خانه حیاط دار 1000 متری بوده است و تصمیم می گیرد آن را وقف خاص کند، در این حالت ایشان باید وقف نامه ای تنظیم کرده و به تأیید علمای تراز اول آن زمان برساند، همچنین باید موقوف علیه را کاملاً مشخص کند به این صورت که 6 دانگ موقوف علیه متعلق به واقف باشد، حدود عرصه و اعیان، حدود اربعه، چاه آب، تعداد درخت، متراژ ساختمان و … کاملاً مشخص باشد. در وهله بعد می بایست تنظیم وقف نامه؛ شرعی و عام المنفعه باشد، این موضوع از نظر علما (اوقاف) بسیار اهمیت دارد.

مثلاً در عموم وقف نامه های خاص می بینید که نیت واقف، دادن ناهار و شام در دهه اول محرم و دهه آخر صفر به هزار نفر از فقرا از منبع عواید آن ملک ذکر شده است یا مثلاً نوشته شده در تمام روزهای ماه مبارک رمضان هر روز به 500 نفر روزه دار افطار داده شود ، و یا مخارج تحصیل 20 تن از طلاب علوم دینی در سال پرداخت شود. یعنی اگر آن ملک درآمدی داشته باشد باید صرف این امور شود. اداره اوقاف بر روی وقف نظارت دارد ولو اینکه شما متولی باشید، بنابراین در صورتی که عواید آن ملک صرف این امور نشود اداره اوقاف شکایت خواهد کرد. اگر بعد از انجام موارد ذکر شده چیزی از عواید موقوف علیه؛ باقی بماند متعلق به متولیان آن است، اما  متولیان حق فروش عرصه و اعیان  موقوف علیه را ندارند و فقط عواید آن قابل فروش است آن هم بعد از انجام نیات واقف. بنابراین یکی از تفاوت های مهم وقف عام و خاص این است که در وقف خاص علاوه بر عرصه، اعیانی هم غیر قابل فروش است و متوتلیان وقف خاص تنها می توانند اعیانی را بهسازی کنند ؛ به عنون مثال اشجار باغ دیگر مثمر نباشند، در این صورت می توانند آنها را زیر نظر اداره اوقاف ببرند و مجدداً به همان تعداد درخت بکارند و باز هم عواید آن را صرف نیات واقف کنند. اگرمتولیان قصد نوسازی ساختمان یک طبقه قدیمی یا احداث مجتمع مسکونی در زمین وقف خاص دارند، می بایست زیر نظر اداره اوقاف اقدام کنند .ابتدا موافقت اوقاف را بگیرند و بابت آن نیز مبلغی از متولیان اخذ می گردد (تعرفه آن مشخص است و بیشتر از وقف عام است).

شما می توانید در وقف خاص بهسازی کنید اما حق فروش واحدها را ندارید؛ اگر قصد احداث آپارتمان 20 واحدی در این نوع زمینها را دارید باید شخصاً خودتان سرمایه گذاری و اقدام کنید و صاحبان واحدها اولاد ذکور از ذکور خواهند بود، در این حالت چیزی قابل فروش نیست (نه عرصه نه اعیان) فقط می توانید زیر نظر اداره اوقاف آن ها را رهن یا اجاره دهید، پول آن نیز می بایست به حساب مشترکی که با اداره اوقاف دارید واریز شود؛ عایدی حاصل از رهن یا اجاره به صورت سالیانه توسط اداره اوقاف بابت اجرای نیات واقف (با ارائه فاکتور)  به متولی پرداخت می شود، سپس حق نظارت اداره اوقاف کسر می گردد و به باقیمانده حساب مالیات تعلق خواهد گرفت،  اگر بعد از این کسورات چیزی از عواید باقی بماند به وراث تعلق خواهد گرفت . این اساس و چارچوب وقف خاص است. لازم به ذکر است هرگونه فاکتورسازی و قرارداد سوری در وقف خاص شرعاً حرام است.

در وقف عام ممکن است تقسیم نامه به صورت تساوی، توافق شود، علاوه بر آن پول بلاعوض از سازنده مطالبه نشود و از طرفی به دلیل ارزش پایین تر وقف عام ، قدرت چانه زنی سازنده در زمان عقد قرارداد مشارکت بالاتر است به همین دلیل سازندگان می توانند از این طریق به سود قابل توجهی دست پیدا کنند.

 بازخوانی پرونده قرارداد مشارکت در ساخت در وقف خاص :

 حدود ده سال پیش سازنده ای به نام آقای طلوعی که در زمینه مشارکت در ساخت، با وقف عام دارای تجربه بالایی بود به دنبال یک زمین وقفی دیگر برای ساخت می گشت. ایشان در سمت غرب تهران زمینی را پیدا می کند به متراژ هزار متر مربع با درخت های فراوان و خانه ای مخروبه با سند 6 دانگ. با بنگاه صحبت می کند و متوجه می شود که زمین از اموال وقفی میرزا علی نائب صدرحاکم گیلان در زمان ناصرالدین شاه بوده است؛  لازم به ذکر است در صورتی که ملک بدون عواید باشد اداره اوقاف پیگیر نیات واقف نیست این ملک نیز مخروبه بود و عوایدی نداشت. از بنگاه با متولی تماس می گیرند و می گویند که سازنده ای قصد مشارکت دارد و می تواند در زمین شما آپارتمان مسکونی 20 واحدی احداث کند. متولی نیز با بنگاه و با سازنده وارد صحبت می شود، سازنده با تکیه بر تجربه های قبلی خود و طبق روال پیشین با چانه زنی قرارداد مشارکت در ساخت را به نسبت 70 به 30 تنظیم می کند که در تقسیم نامه، 14 واحد برای سازنده و 6 واحد برای متولی (دارای وکالت تام از 8 نفر وارث) توافق می کنند و سازنده نیز برای محکم کاری از متولی می خواهد علاوه بر شخص شما؛ بقیه وراث نیز قرارداد را امضا کنند و همین کار را نیز انجام می دهند. در واقع برای آن 6 واحد که سهم وراث است تقسیم نامه جداگانه ای نیز بین وراث تنظیم می شود.

طبق روال قبل در وقف عام، سازنده در قرارداد قید می کند که به شرط تنفیذ قرارداد از سوی اداره اوقاف این قرارداد نافذ است. وقتی به اداره اوقاف می روند در آنجا نیز به دلیل بی توجهی اداره حقوقی اوقاف (اداره معمولاً از بهسازی استقبال می کند و به دنبال اخذ درصد خود است) اشاره ای به وقف خاص نمی شود و با وجود اینکه در قرارداد قید شده بود که 14 واحد باید به نام آقای طلوعی شود اما اداره اوقاف به سازنده نمی گوید که این توافق عملاً امکان ناپذیر است و یک شرط ساقط بوده و بر خلاف قانون است و نافذ نیست! بنابراین موافقت اداره اوقاف را می گیرند و کار را شروع می کنند، در زمان صدور پروانه ساختمانی نام متولی به عنوان مالک ثبت می شود.

بهتر است بدانید ؛ زمانی که تنها به وقفی بودن ملک اشاره شده لازم است وقف نامه را مطالعه کنید تا بدانید که این وقف از چه نوع است، در اینجا با اینکه سازنده کپی وقف نامه را داشت و در سند نیز وقف خاص عنوان شده بود اما سازنده متوجه تفاوت آن با وقف عام نشده بود.

بعد از اخذ جواز و تخریب،  کار ساخت و ساز شروع میشود. مدت قرارداد 24 ماهه بود و از آنجا که سازنده 70 درصد از پروژه را سهم داشت کار را به سرعت پیش برد و زودتر از موعد به اتمام رساند.حتی سازنده پایانکار را هم می گیرد، و زمان صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی و اخذ سند می رسد، سازنده به اداره ثبت مراجعه می کند و وکالتنامه با حق توکیل به غیر را که از متولی گرفته بود، به همراه  سند وقفی و مجوز اداره اوقاف و بقیه مدارک لازم را ارائه می دهد. در اداره ثبت بعد از بررسی مدارک به سازنده می گویند این ملک وقف خاص است و ما نمی توانیم چیزی به نام شما بزنیم و کل 20 واحد را باید به نام وراث بزنیم. لذا لازم است تقسیم نامه بین وراث را بیاورید. سازنده متوجه موضوع نشد بنابراین همراه با متولی که شخص مؤمنی هم بود مجدداً برای تنظیم سند به اداره ثبت مراجعه میکند، و دوباره همان پاسخ را میشنود، بنابراین تصمیم می گیرند از اداره اوقاف مجوز بگیرند تا بتوانند 14 واحد را به نام سازنده بزنند. اداره حقوقی اوقاف در آنجا به سازنده می گوید با توجه به وقف خاص بودن ملک؛ این امر امکان پذیر نیست؛ آقای طلوعی معترض می شود و می گوید اداره اوقاف این قرارداد مشارکت را تنفیذ کرده است و باید در آن زمان این توضیحات را به ما می دادید، اما نهایتاً مسئول واحد حقوقی اداره اوقاف به ثوابی که سازنده کرده بود اشاره می کند و از اینکه با بهسازی ملک، موجبات حصول عایدی و پرداختن به نیات خیر واقف را ایجاد کرده بود از ایشان تشکر می کند.

آقای طلوعی که به این صحبت ها معترض بود دادخواستی برای دادگاه نوشت، طرح دعوا کرد و از متولی و اداره اوقاف شکایت کرد اما قاضی بلافاصله قرار عدم استماع و رد شکایت صادر می کند؛ زیرا شرطی که در قرارداد مشارکت گذاشته بودند شرط غیر مقدور بوده است و طبق ماده 243 قانون مدنی “شروط ضمن عقدی که غیر مقدور است نافذ نیست”.

متولیان 20 سند به نام خودشان می گیرند و زیر نظر اداره اوقاف آن ها را رهن و اجاره می دهند. متولیان خود را مدیون سازنده می دانستند اما از طرفی کاری از دست آن ها برنمی آمد و تمام عواید حاصل نیز صرف هزینه نیات واقف میشد؛ تا اینکه آقای طلوعی در سال 86  برای حل این مشکل با مهندس میر رضوی وارد شور میشود.تا درمانی برای این مشکل او پیدا شود.

بعد از توضیحات آقای طلوعی از ایشان سئوال میشود که رابطه شما با متولیان چگونه است؛ از آنجا که ارتباط آن ها با هم خوب بود و متولیان نیز در صدد جبران این اشتباه ناخواسته بودند، از آنها دعوت میشود ودر جلسه ای به ایشان گفته میشود که اگر شما حاضر به همکاری با ما باشید این مشکل بوجود آمده درمان دارد، متولی نیز میپذیرد. از متولیان پرسیده میشود که آیا شما ملک دیگری که وقف خاص باشد دارید؟ گفتند خانه 1000 متری مخروبه ای در بازار رشت داریم که جواز مسکونی دارد و وقف خاص است، ما نیز پیشنهاد دادیم مجدداً یک قرارداد مشارکت در ساخت برای آن ملک تنظیم کنند و این بار در آنجا پاساژ بسازند! متولی گفت چطور دوباره این اشتباه را تکرار کنم؟! مهندس میررضوی  نیز برای ایشان توضیح می دهد که وقف خاص برای کاربری مسکونی جواب نمی دهد اما برای کاربری تجاری اینطور نیست و مشکل قابل حل است. در این مشارکت آقای طلوعی به عنوان سازنده می تواند سرقفلی مغازه ها را بردارد زیرا سرقفلی جزو عواید پاساژبوده و قابل فروش است، از طرفی سود زیادی دارد و می تواند ضررهای قبلی ایشان را جبران کند، ملکیت پاساژ نیز برای متولیان است.

بدین ترتیب آقای طلوعی برای اخذ جواز تجاری در رشت اقدام کردو نقشه پیشنهادی پاساژ را با 90 مغازه و یک کافی شاپ وسیع و 4 طبقه پارکینگ طراحی کرد، از طرفی برای 1000 متر مربع صد در صد تراکم بنا گرفت( در سال1387 که جواز کار را گرفتند مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون تومان عوارض تجاری به شهرداری رشت دادند که البته آن را قسط بندی کردند). آقای طلوعی قبل از انعقاد قرارداد با چند حقوقدان مشورت کرد و بعد از کسب اطمینان قرارداد منعقد شد. در قرارداد مشارکت قید شد که سرقفلی های 90 مغازه، سرقفلی کافی شاپ و حق استفاده از پارکینگ ها متعلق به آقای طلوعی، و ملکیت به  متولیان تعلق دارد و در نهایت چند سرقفلی هم به رایگان با توافق نامه ای به متولیان داده شد

وقتی قرارداد را برای تنفیذ به اداره اوقاف بردند مسئله دیگری پیش آمد که لازم است در اینجا بازگو شود؛ اداره اوقاف در وقف خاص بخصوص در مورد کاربری تجاری که گردش مالی بسیار بالایی دارد ( در این پروژه فقط 10 میلیارد تومان عواید حاصل از سرقفلی ها بود) یک کار غیر قانونی انجام می دهد، بعنوان مثال در اینجا 40 درصد از سود آن را برای تنفیذ قرارداد و دادن اجازه شروع به کار از آن ها مطالبه می کند اما این رقم غیر قانونی بود. حتماً توجه کنید که چنین تعهدی ندهید، بلکه این رقم باید پس از بررسی ارزش ملکیت و سرقفلی و عواید آن توسط کارشناس، طبق تعرفه قانونی مشخص شود. با توجه به مطالبه غیر قانونی اداره اوقاف رشت و عدم تنفیذ قرارداد، از این اداره شکایت شد و در دادگاه در اولین جلسه با رئیس اداره حقوقی اوقاف صورتجلسه صلح و سازش تنظیم شد و مبلغی حدود 50 میلیون تومان به صورت قسطی اخذ و قرارداد را تنفیذ شد.

بنابراین یادتان باشد در وقف خاص فقط و فقط در کاربری تجاری می توانید مشارکت کنید و سرقفلی مغازه ها را بگیرید، عواید ملک هم از محل اجاره ای که صاحب سرقفلی به صورت سالیانه یا ماهیانه به صاحب ملکیت مغازه میدهد تأمین می شود. شما در سرقفلی حق فروش دارید و برای این کار تنها لازم است از صاحب ملکیت و اداره اوقاف اجازه بگیرید. در صورت مشارکت در وقف خاص برای کاربری اداری، صنعتی و … نهایتاً پروانه کسب و عوایدش را می توانید بگیرید و ملکیت آن به متولی تعلق دارد .

 اینستاگرام ما

( جلسه 105 کانال حقوق مهندسی )

سعی شود با «وکالت بلاعزل فروش» به تنهایی ملکی یا سندی خریداری نگردد یعنی باید توجه شود هنگام مشارکت در ساخت، صاحب زمین ؛یکی از واحد ها راتنها با وکالت بلاعزل به سازنده واگذار نکند و حتماً مبایعه نامه هم کنار آن داشته باشد. زیرا اگر فروشنده با وکالت بلاعزل ملکی را بفروشد به جهت اینکه فروشنده یا همان موکل “اصیل” است  می تواند آن ملک را مجدداً به شخص دیگری با سند المثنی بفروشد، این اقدام موکل قانونی است چرا که موکل اصیل است و کسی که وکالت دارد وکیل، ولی اگر مابین خریدار و فروشنده مبایعه نامه ای وجود داشته باشد، موکل نمی تواند چنین کاری بکند و اگر چنین اقدامی کرد، این عمل، فروش مال غیر محسوب شده و در دادسرای کیفری مجازات دارد.

در مقاطعی از سال ٩١ و ٩٢ دفترخانه ها تنها با وکالت بلاعزل اقدام به ثبت سند نمی کردند و اوایل سال ٩١ به دلیل اینکه کلاه برداری زیاد می شد، کانون سردفتران بخشنامه ای با این عنوان صادر کرد و یک تخلف انتظامی برای این دفاتر در نظر گرفت که بعدها سردفتران به این موضوع اعتراض کردند و این بخشنامه ملغی گردید و اکنون با وکالت بلاعزل فروش به تنهایی با همراه داشتن اصل سند و بنچاق، کلیه دفاتر اسناد رسمی انتقال سند را انجام می دهند. لذا لازم است خریدار برای جلوگیری از این معضل حتماً نسبت به تنظیم مبایعه نامه نیز علاوه بر وکالت نامه اقدام کند. البته برخی دفترخانه ها توصیه به مبایعه نامه یا اجبار به داشتن مبایعه نامه دارند اما اکنون در کل دفترخانه ها این موضوع بصورت رسمی پیگیری نمی شود.