مشرفیت و سایه اندازی ساختمان همسایه

چگونه پروانه ساختمانی یا پایانکار ساختمانی که ایجاد مشرفیت یا سایه اندازی نموده را باطل کنیم ؟

( جلسه پنجاه و چهارم کانال حقوق مهندسی )

آیا با مشکل مشرفیت ساختمان در حال احداث همسایه خود مواجه هستید ؟  یا اینکه به دلیل بلند مرتبه سازی ، بر روی ساختمان شما سایه اندازی ایجاد شده و شما از نور مستقیم محروم هستید . در این مقاله نحوه ابطال پروانه یا پایانکار ساختمانی که ایجاد مشرفیت یا سایه اندازی نموده را به شما آموزش می دهیم .

در این مقاله به این موارد می پردازیم :

1- تعریف مشرفیت و سایه اندازی

مشرفیت و سایه اندازی همواره مورد بحث مهندسان ناظر ، طراحان معماری ، شهرداری ، کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی ، دیوان عدالت اداری ، مالکین و سازندگان است .

مشرفیت یعنی اینکه : پنجره خانه شخصی به خانه همسایه اشراف داشته و داخل خانه قابل دیدن باشد .

سایه اندازی یعنی اینکه : به دلیل بلند مرتبه سازی همسایه ، ساختمان شما از نور مستقیم خورشید محروم است .

 بازخوانی پرونده:

2- حکم ابطال پایانکار ساختمان توسط دیوان عدالت اداری و رفع مشرفیت ساختمان به دستور شهرداری 

در سال 98 ساختمانی 9 واحده در خیابان شاپور، خیابان مختاری در جنوب شهر تهران در مرحله سفتکاری در حال ساخت بود .

سازنده به دلیل آنکه راه پله از نور طبیعی بی بهره نباشد تصمیم میگیرد که پنجره ها را در جنوب راه پله قرار دهد . این پنجره به حیاط خانه همسایه و پذیرایی آن مشرف بود . در نقشه های معماری پنجره ای در راه پله و اتاق هایی که مشرف به همسایه باشد ، وجود نداشت و عملا نورگیری از ضلع شرقی و شمالی صورت میگرفت .

بنابراین مالک پنجرهای به ابعاد 40×50 در ارتفاع 1.5 متری از کف هر پاگردِ راه پله در 5 طبقه قرار میدهد . ناظر ساختمان نیز این تخلف را در مرحله سفتکاری در موعد گزارش داده و شهرداری به استناد گزارش ناظر اقدام به توقف عملیات ساختمانی مینماید .

شهرداری طی یک اخطاریه به مالک گوشزد میکند که :

به علت مشرفیت نمیتواند در راه پله اقدام به احداث پنجره ای نماید، اما مالک ضمن ملاقات با شهردار منطقه توجیه میکند که همسایه از بستگان و فامیل ایشان است و شکایتی نسبت به مشرفیت ندارد.

شهردار نیز کتبا اعلام میکند: «اگر سازنده از همسایه رضایت محضری بگیرد احداث پنجره در آن ناحیه بلامانع میباشد» .

سازنده در یک دفتر اسناد رسمی از همسایه رضایت محضری میگیرد که شکایتی در خصوص مشرفیت همسایه نداشته باشد و پیرو آن پایانکار ساختمان در سال 90 صادر میگردد . مالک، کلیه واحدها را به فروش میرساند. همسایه نیز ملک خود را پس مدتی به شخص دیگری میفروشد . همسایه جدید پس از اقامت در ساختمان متوجه مشرفیت پلاک مجاور به حیاط منزل میگردد و به مالکین واحدهای آپارتمان اعتراض مینماید اما با بی اعتنایی آنها مواجه میشود .

بنابراین با مراجعه به شهرداری منطقه موضوع را پیگیری کرده و شهرداری نیز به استناد رضایت همسایه قبلی اعتراض ایشان را رد میکند . در نتیجه همسایه با مراجعه به یک وکیل اقدام به طرح شکایت علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مینماید .

چرا که رضایت فروشنده ارتباطی به خریدار ندارد و این موضوع در حین معامله اعلام نشده است . پس از مدتی حکم قطعی ابطال پایانکار صادر شده و بطور قانونی این حکم به شهرداری ابلاغ میگردد . شهرداری نیز به صاحبان واحدها اخطاریه میدهد که پایانکار ساختمان باطل شده و برای اصلاح میبایست محل پنجره های راه پله مسدود شود .

صاحبان واحدها نیز به این اخطاریه توجهی نمیکنند تا اینکه در سال 93 یکی از مالکین اقدام به فروش واحد خود میکند که در حین روند پرداخت عوارض شهرداری ، اعلام میشود که طبق حکم صادره باید اصلاحات انجام شده تا پایانکار جدید صادر گردد . چنانچه تاخیر در فروش واحد بوجود آید مستلزم پرداخت جریمه خواهد شد .

اما مدیر آپارتمان به مشکل فروشنده هیچ توجهی نمیکند زیرا در این منطقه از تهران مالکین به زور هزینه شارژ آپارتمان را پرداخت میکنند بنابراین اخذ هزینه اصلاح پنجره های راه پله عملاً غیر ممکن است . فروشنده نیز مجبور میشود با هزینه خود اقدام به مسدود کردن پنجره ها و نماسازی مجدد کرده و در نهایت رضایت مامور بازدید شهرداری را نسبت به تائید و صدور پایانکار جلب نماید.

 بررسی اینگونه پرونده ها نشان میدهد که اخذ رضایت از همسایه برای نقض قانون ، کارساز نخواهد بود . پرونده هایی در بحث سازه نگهبان با سیستم نیلینگ نیز از لحاظ حقوقی مشابه پرونده های مشرفیت است . بعنوان شاخص در جلسات آتی به شرح آن میپردازیم تا مشخص گردد با نقل و انتقال مالکیت ساختمان ، رضایت مالک قبلی باطل میشود .

در خصوص مشرفیت پنجره در پرونده فوق ، نکته ای مهم وجود دارد :

اگر پنجره در ارتفاع 1.7 متری نصب می شد ، مشکل مشرفیت منتفی و نور مستقیم راه پله تامین می شد . 

موضوع مهم بعدی در امر شهرسازی سایه اندازی است :

که گاهی با موضوع مشرفیت ترکیب میشود اما بطور کلی و از لحاظ حقوقی دو موضوع مختلف میباشند . توجه شود که سایه اندازی ارتباطی با نور طبیعی ندارد زیرا نور طبیعی از طریق پاسیو نیز قابل تامین است . در واقع سایه اندازی یعنی اینکه تابش نور مستقیم خورشید به داخل ساختمان ممکن نباشد .

به عبارتی ساختمانی باعث ایجاد سایه بر روی ساختمان دیگری شود به طوری که بهره بردار کننده از تابش مستقیم خورشید محروم گردد . ضوابط شهرسازی این حق را برای هر شهروندی قائل شده است که هر انسانی در داخل خانه خود حداقل زمان مناسبی را از تابش مستقیم خورشید استفاده نماید .

اما این مدت زمان در هیچ استانداردی مشخص نیست . نهایتا نظر مامورین شهرداری و در صورت اختلاف رای کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی تعیین کننده است .

 بازخوانی پرونده:

3- دریافت جریمه از سازندگان دو برج به علت سایه اندازی روی سه ساختمان مقابل

در منطقه 22 تهران در سال 92 دو برج 20 طبقه با فاصله 5 متر از هم پروانه ساختمانی می گیرند . این دو برج در مجاور گذر 12 متری و داخل یک سایت قرار داشتند . در ضلع مقابل گذر ، سه خانه حیاطدار وجود داشت که احداث این برجها باعث ایجاد سایه بر روی آنها میشد .

مالکین سه خانه در مرحله اجرای سقف همکف برجها، به شهرداری منطقه مراجعه کرده و موضوع را تذکر میدهند . شهرداری نیز اعلام میکند احداث این برجها به لحاظ قانونی و ضوابط شهرسازی مشکلی ندارد . در نتیجه سه همسایه تصمیم میگیرند به اتفاق وکیل به دیوان عدالت اداری شکایتی تنظیم نمایند که پس از گذشت یک سال نوبت به رسیدگی پرونده آنها میرسد و کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی برای بررسی موضوع انتخاب میشود .

کارشناس در نظریه خود بیان میکند که :

در اکثر ایام سال به خصوص در زمستان ، سایه اندازی بر روی سه ساختمان ایجاد میشود . و این نظریه به شهرداری منطقه ابلاغ میگردد .

کارشناسان شهرداری و برج سازان به نظریه کارشناس یک نفره اعتراض کرده و پرونده به کارشناسی سه نفره ارجاع میگردد ، در هیات کارشناسی سه نفره اینگونه بحث میشود که چرا با وجود این معضل ، شهرداری مجوز ساخت 20 طبقه را به این برجها صادر کرده است .

شهرداری عنوان می کند : فاصله 5 متری دو برج را مطرح کرده و اعلام میدارد که این املاک در ساعاتی از روز ، از تابش نور خورشید بهره میبرند . اما کارشناسان این توجیه را قبول نمی کنند .

زیرا ضوابطی در خصوص مدت زمان تابش نور خورشید ذکر نشده و ملاک عمل ، نظریه کارشناسی ملاک است . رای به نفع همسایه ها صادر میشود و شهرداری نیز به سازندگان برج اعلام میکند که میبایست رضایت هر سه همسایه مقابل اخذ شود در غیر اینصورت پروانه ساختمان باطل خواهد شد .

پس از مذاکره برج سازان با همسایگان ، جمعاً مبلغ 300 میلیون تومان توافق میشود تا رضایت محضری ارائه گردد.

شهرداری نیز به استناد رضایت محضری و رای دیوان عدالت اجازه ساخت برجها را صادر میکند و این رضایت نامه ضمیمه پروانه ساختمانی میگردد .

سوالی به این شکل در رابطه با این پرونده مطرح میگردد :

اگر مالک جدیدی یکی از خانه های مقابل برج را بخرد و صاحب قبلیِ خانه این موضوع را به مالک جدید اطلاع نداده باشد ، آیا نتیجه طرح شکایت مجدد علیه شهرداری ، سازندگان برج و مالک قبلی به علت سایه اندازی به نفع مالک جدید خواهد بود ؟

پاسخ: نتیجه طرح شکایت بطور کامل بستگی به اقامه دلیل خواهان و خواندگان پرونده و همچنین نظر قاضی دارد .

چنانچه فروشنده در زمان فروش ملک این موضوع را به خریدار اعلام نکرده باشد سازندگان برج می توانند این استدلال را مطرح کنند :

که کشف الفساد بوجود آمده و فروش ملک به فروشنده برمیگردد . از آنجا که موضوع رضایت محضری توسط فروشنده در مبایعه نامه اعلام نشده است ، خود را تبرئه نمایند . تجربه نشان میدهد ، شکایت مجدد منجر به محکومیت سازنده می شود . زیرا پیگیری پرونده و دفاع مناسب توسط آنها صورت نگرفته هر چند رویه قضایی در محاکم نیز از عوامل موثر در نتیجه پرونده هاست.

این پنجره ها علاوه بر رعایت جانپناه 1.1 متری ، باید تا ارتفاع 1.7 متری دارای شیشه ثابت و مشجر باشند تا نسبت به واحدهای جانبی و مقابل مشرفیت نداشته باشند .

در واقع هدف از این ضابطه این است که بهره برداران بطور طبیعی نسبت به منزل یکدیگر دید نداشته و در آسایش زندگی کنند. ناظرین توجه داشته باشند که اگر با موارد اینچنینی مواجه شدند حتما میبایستی مراتب را در موعد گزارش کنند . و نهایتا از تائید پایانکار خودداری کنند تا مالک این تخلف را اصلاح نماید .

هدف ضوابط شهرسازی از ایجاد پخ 45 درجه در ساختمانها مجاور هم عدم مشرفیت به همسایه است

اما با توجه به تصاویر پایین ملاحظه میگردد که در هر سه حالت ، چه پخ 45 درجه اجرا شود و چه اجرا نشود ، امکان مشرفیت به پلاک مجاور همچنان وجود دارد و بحث مشرفیت و سایه اندازی در این ضوابط بطور کامل رفع نگردیده است .

اما رعایت آن در سراسر کشور الزامی است درواقع ضوابط شهرسازی نمیتواند تمام حالات مشرفیت بین ساختمانها را مرتفع سازد بنابراین نتیجه می گیریم فلسفه ضوابط شهرسازی ایجاد عدالت برای حذف مشرفیت نیست بلکه ایجاد انتظام اجتماعی در ساخت و ساز شهری است .

با شرح این مقدمه لازم به ذکر است که اگر سازنده ای بنا باشد ساختمانی بدون پخ 45 درجه احداث نماید میبایست رضایت مالکین پلاکهای مجاور را اخذ کند که پس از فروش ساختمانها مالکین جدید ، نمیتوانند از باب عدم اجرای پخ 45 درجه ادعای مشرفیت و خسارت کنند .

زیرا ادعا کنندگان میبایست از طریق دیوان عدالت اداری پیگیر موضوع باشند و کارشناسان رسمی دادگستری نیز بحث مشرفیت را بصورت عملی بررسی کرده و نظر میدهند . بنابراین شکایت مدعی بی نتیجه می ماند . همچنین برای مشرفیت ساختمانهای مقابل نیز در بسیاری موارد این ادعا از سوی خواهان در دادگاه رد میشود زیرا اکثر منازل با این مشکل مواجه هستند .

از آنچه گفته شد اینگونه نتیجه میگیریم که ضوابط شهرسازی قادر به حذف اساسی مشکل مشرفیت و سایه اندازی نیست و صرفا ضوابطی را بصورت حداقلی لازم الاجرا کرده است .

کلیه قوانین در تمام کشورها دارای فلسفه ای است به نام فلسفه علم حقوق که به دنبال ایجاد عدالت نیستند بلکه به دنبال ایجاد انتظام اجتماعی هستند. به کرات دیده شده احکام صادره در مراجع قضایی با عدالت منافات دارد ، هر چند در ارتباط با ایجاد انتظام اجتماعی میتوان توجهی هم به عدالت داشت، بنابراین این تناقض در ضوابط شهرسازی نیز دیده میشود

بازخوانی پرونده

4- محکومیت مالکین آپارتمان به علت مشرفیت به همسایه حتی با رعایت ضوابط شهرسازی در زمان ساخت

 در سال 93 ساختمانی در اصفهان با پلانی که در تصویر ملاحظه میگردد ، دارای کنسول هایی با پوش پخ 45 درجه مطابق ضوابط شهرسازی و در محل دیوارهای A و B با جانپناه 1.1 متری بصورت بالکن ساخته میشود . 

 

در نهایت پایانکار ساختمان نیز اخذ میگردد مالک پلاک مجاور بابت عدم اجرای پخ 45 درجه به سازنده رضایت نداده بود . به هرحال واحدها به فروش میرسد و با گذر زمان ملک مجاور نیز فروخته میشود . مالک جدید شکایتی با موضوع مشرفیت علیه مالکین آپارتمان جدید الاحداث و شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح میکند . کارشناس پس از بازدید از محل مشاهده مینماید زمانی که شخصی در سطح بالکن قرار میگیرد ، به حیاط همسایه اشراف دارد.

توجه نمایید که نظریه های کارشناسان نیز جای بحث دارد چه بسا ساکنین آپارتمان جدیدالاحداث میتوانند از طریق پشت بام نیز بر حیاط همسایه مشرفیت داشته باشند بنابراین نظر کارشناس و علم قاضی در اینگونه موارد ملاک عمل است .

به هرحال رای به نفع همسایه صادر شده و پس از اعتراض به این رای ، پرونده به هیات کارشناسی سه نفره ارجاع میشود که در نهایت مشرفیت آپارتمان به حیاط همسایه اثبات میگردد و حکم به مسدود کردن دیوار A و B که بصورت جانپناه احداث شده بود صادر میشود .

با توجه به این پرونده نتیجه میگیریم حتی با رعایت ضوابط شهرسازی ، رویه قضایی بر ضوابط غلبه کرده است . توجه نمایید که اگر در خواندگان پرونده علاوه بر شهرداری و مالکین آپارتمان ، نام ناظر و طراح معماری ذکر میشد آنها نیز به چالش کشیده میشدند.

مجددا تاکید میگردد رعایت پخ 45 درجه مطابق ضوابط شهرسازی لازم الاجرا بوده و ممکن است در بسیاری از موارد ارتباطی با مشرفیت و سایه اندازی نداشته باشد .

بازخوانی پرونده :

5- حکم تخریب قسمتی از ساختمان بعلت عدم اجرای پخ 45 درجه

در خیابان مولوی تهران در سال 1391 – 1390 ساختمانی پروانه ساختمانی اخذ می کند . در سال 1392 عملیات ساختمانی به اتمام میرسد .

سازه اسکلت بتنی بوده و سازنده میبایستی در ضلع غربی ساختمان پخ 45 درجه اجرا مینمود . ولی با افزودن ستونی به گوشه ساختمان و بدون اخذ رضایت از مالک پلاک مجاور از اجرای این پخ خودداری میکند .

مهندس ناظر ساختمان در موعد موضوع را به شهرداری منعکس می نماید . مهندس محاسب نیز با حضور در محل و بررسی شرایط ، نقشه جدیدی طراحی مینماید و موضوع استحکام سازه حل میشود . 

شهرداری هم به استناد گزارشات ناظر به مالک اخطاریه میدهد . اما سازنده توجهی به موضوع نکرده و در ضلع غربی بجای اجرای پخ، کنسول مثلثی بصورت بالکن ، کار میکند .

پس از پایان عملیات ساختمانی ناظر ساختمان از ارائه پایانکار به مالک خودداری کرده و از مالک درخواست برگ رفع خلافی توسط شهرداری میکند شهرداری نیز ارائه برگ رفع خلافی را منوط به اخذ رضایت از پلاک مجاور مینماید .

درحالیکه عدم اجرای این پخ تاثیری در مشرفیت به پلاک مجاور نداشت اما همانطور که گفتیم ، رعایت ضوابط شهرسازی لازم الاجراست .

 مالک پلاک مجاور طی مذاکره با مالک ساختمان جدید تقاضای 20 میلیون تومان پول در مقابل رضایت محضری برای عدم اجرای پخ 45 درجه میکند، پس از اختلاف بین دو مالک پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع شده و رای به تخریب این تراس داده میشود اما مشکلی که وجود داشت این بود که امکان تخریب کامل گوشه ساختمان وجود نداشت .

زیرا سازنده در گوشه ساختمان ستونی را از فونداسیون تا طبقه آخر احداث کرده بود بنابراین برای رفع این معضل  مقرر میگردد با حفظ تیرها و ستون در گوشه ساختمان با برش سقف تیرچه بلوک در تمام طبقات و اجرای تیر فلزیِ مورب ضوابط شهرسازی رعایت گردد .

جهت گوش دادن به فایل صوتی این مقاله اینجا کلیک کنید و پس از ورود به کانال تلگرام ، جلسه 54 را جستجو نمایید . 

صفحه اینستاگرام ما