کسی که صاحب سرقفلی است و در مغازه ای کاسبی می کند ولی صاحب مغازه نیست حق ندارد سرقفلی را اجاره بدهد چون خلاف قانون است . قاعده صحیح این کار تنظیم یک مباشر نامه است که بعداً توضیح داده خواهد شد . این گونه افراد کاسب که مالک نیستند ، حتی با رضایت صاحب ملک هم حق اجاره دادن سرقفلی را ندارند . فقط صاحب ملک می تواند ملک خود را اجاره بدهد و صاحب سرقفلی فقط می تواند کاسبی کند . ذات سرقفلی ، کاسبی است. قانوناً کسی اجازه ندارد به جای صاحب سرقفلی کاسبی کند یعنی اینکه صاحب سرقفلی خودش باید در حال کاسبی باشد؛ نه اینکه آن را اجاره داده و خود در محل حضور نداشته باشد چون کاسب واقعی میتواند با صاحب ملک و مغازه زد و بند کرده و صاحب سرقفلی را کنار بزند .
در قانون سرقفلی قاعده ای به نام تَفریط و تَعَدی وجود دارد.
در تَفریط و تَعَدی به این بحث می پردازند که صاحب ملکیت مغازه، چگونه میتواند سرقفلی را از صاحب سرقفلی بگیرد . تفریط از ریشه افراط است و در این مبحث به این معنی است که اگر مستاجر نتواند کار کند و کوتاهی اش باعث تلف و ضایع شدن کاسبی و مغازه شود مرتکب تفریط شده است . تَعَدی به معنی دست درازی است و در این مبحث به این معنی است که مستاجر مرتکب تجاوز به حقوق مالک در مغازه شود و دست اندازی و تغییرات دهد یا موضوعات کاسبی را از حدود مجازش بگذراند .
بر اساس نظر قضات و حقوق دانان 5 شرط باید محیا گردد تا صاحب ملکیت بتواند سرقفلی را از دست صاحب سرقفلی خارج کند:
1 – صاحب سرقفلی بدون اجازه و رضایت صاحب ملکیت سرقفلی را اجاره دهد.
2– صاحب سرقفلی تغییر شغل دهد مثلا از اغذیه فروشی به بوتیک لباس .
3– مستاجر بدون اذن صاحب ملکیت در مغازه تعمیرات و تغییرات اساسی انجام دهد .
4– صاحب سرقفلی آن را بدون اذن مالک به شخص دیگری بفروشد یا واگذار کند .
5– مستاجر مدت طولانی مغازه را تعطیل کند .
هر یک از این 5 شرط حتی اگر به تنهایی هم واقع شوند صاحب ملکیت می تواند سرقفلی را از صاحب سرقفلی بگیرد و قیمت آن را به قیمت کارشناسی که غالباً ناچیز و حتی کمتر از نصف قیمت واقعی روز است به صاحب سرقفلی بپردازد. این پول باید ابتدا به حساب دادگاه واریز شود و بعداً به صاحب سرقفلی پرداخت گردد .
چند مثال در مورد تفریط و تعدی از 5 حالت مذکور بازخوانی میشود .
بازخوانی یک پرونده در خصوص اجاره سرقفلی بدون اِذن مالک
صاحب سرقفلی یک ابزار فروشی در منطقه حسن آباد در بازار تهران ، آن را به یک نفر اجاره می دهد . مالک به محض اطلاع از این موضوع ، از او در دادگاه عمومی شکایت کرده و کارشناس رسمی دادگستری در تحقیق محلی وپرس و جو از کسبه ،متوجه این موضوع میشود و گزارشی در این زمینه به دادگاه ارائه می دهد . صاحب سرقفلی به دادگاه فراخوانده و محکوم شده و مبلغ سرقفلی ناچیزی که با قیمت کارشناسی خیلی کمتر از قیمت رایج و واقعی بود ؛ به او پرداخت گردید و حکم تخلیه مغازه صادر شد و درنتیجه صاحب سرقفلی و مستاجرش هر دو اخراج شدند . سرقفلی 3 میلیارد تومانی به قیمت واقعی روز در کارشناسی ، فقط 800 میلیون تومان قیمت گذاری شد . صاحب ملکیت با پرداخت این مبلغ به صندوق دادگاه مستاجر را بیرون کرد . صاحب سرقفلی باید توجه کند که بدون اذن مالک ، سرقفلی این مغازه را اجاره ندهد . حتی با اذن مالک هم به سختی این امکان وجود دارد. مثل پرونده آقای جوادی و مصطفی و آقای صدر . تنها راه حل آن تنظیم مباشر نامه است که بعداً آن را تشریح خواهیم کرد و دارای نکات حرفه ای است . بهترین حالت این است که صاحب سرقفلی خودش کاسبی کند و آن را اجاره ندهد .
بازخوانی پرونده در خصوص تغییر شغل بدون اِذن مالک.
در سال 1347 اجاره نامه ای بین صاحب ملکیت و صاحب سرقفلی مغازه ای زغال فروشی در تهران تنظیم شده بود. طبق اظهارات موجود در پرونده ، 10 سال قبل از طرح شکایت از مستاجر ، این مغازه تبدیل به ماهی فروشی شده بود و مستاجر نیز آن را دوباره به فرد دیگری اجاره داده بود ولی خودش هم حضور داشت . مالک فوت کرد و وراث او بعد گذشت 10 سال از تغییر کاسبی در مغازه ، توانستند صاحب سرقفلی را محکوم کنند و با پرداخت مبلغی حدود یک سوم مبلغ واقعی سرقفلی ، مستاجر صاحب سرقفلی را بیرون کنند و خودشان صاحب سرقفلی شوند .
بازخوانی پرونده در خصوص انجام تغییرات و تعمیرات بدون اِذن مالک مغازه.
مستاجر و صاحب سرقفلی ، حق تغییرات و تعمیرات در مغازه را ندارد مگر کارهای کوچکی در حد تعویض کاشی و سرامیک کف که تفریط و تعدی محسوب نمی شود . اما اگر در مغازه بالکن اجرا کند و سقف جدید احداث نماید از مصادیق تفریط و تعدی است . صاحب ملکیت می تواند با شکایت به دادگاه این سرقفلی را از مستاجر بگیرد و این اتفاق تجربه شده است . حتی تعمیرات به ظاهر ناچیز هم ممکن است چنین نتیجه ای داشته باشد . به عنوان مثال در یک پرونده واقعی در مغازه ای در گیشای تهران ، صاحب سرقفلی با پرداخت پولی به مالک از او اذن گرفت که مغازه را از فروش لوازم یدکی به مکانیکی تبدیل کند ولی توجه نکرد که باید به مالک بگوید که می خواهد چاله سرویس تعویض روغن هم ایجاد کند . او کف مغازه را کند و چاله سرویسی تعبیه کرد و مورد بهره برداری قرارداد . مالک که روزی از آنجا می گذشت این چاله را دید . او بدون اطلاع صاحب سرقفلی و با کمک یک وکیل شکایت کرد . حتی مستاجر پذیرفت چاله را پر کند اما مالک نپذیرفت و گفت تفریط و تعدی در تغییرات اتفاق افتاده و قابل اصلاح نیست. مالک با پرداخت مبلغی ناچیز طبق نظر کارشناس دادگاه که حدود یک سوم مبلغ واقعی بود توانست حکم تخلیه را بگیرد . دادگاه همین مبلغ ناچیز کارشناسی را هم لحاظ نمیکند و نصف آنرا لحاظ می نماید . با این توضیحات سرقفلی مغازه از دست صاحب سرقفلی خارج شد .
فروش یا واگذاری سرقفلی بدون اِذن مالک.
یکی از اشتباهاتی که هنوز هم صورت می گیرد این است که صاحب سرقفلی بدون اذن صاحب ملکیت و در ازای دریافت مبلغی کلان ، آن را به شخص دیگری واگذار می کند و هیچ پولی هم به مالک نمی دهد در حالی که عرفاً و نه قانوناً ؛ باید 10 درصد مبلغ سرقفلی را به مالک بدهد و رضایتش را جلب نماید . مالک باید اجاره نامه جدید با صاحب سرقفلی جدید امضا کند و ضمناً در سند صلح سرقفلی که بین مالک قدیم و مالک جدید سرقفلی امضاء می شود یکی از شهود باید همین مالک مغازه باشد . اگر واگذاری بدون رضایت مالک انجام شود او میتواند مغازه را با حکم دادگاه تخلیه کند و صاحب جدید سرقفلی هم می تواند از صاحب قدیم سرقفلی شکایت کند که چرا مال غیر را بدون اذن واگذار کرده است . این اشتباهات هنوز هم اتفاق می افتد که صاحب سرقفلی بدون اذن مالک یا وارث او اقدام به واگذاری سرقفلی کرده است .
تعطیلی طولانی مدت مغازه
کاسب و صاحب سرقفلی اگر مدت طولانی مثلاً یک سال یا بیشتر مغازه را تعطیل کند از مصادیق تفریط و تعدی و تلف و ضایع کردن مغازه است . در این حالت مالک می تواند به دادگاه شکایت کند و با جلب نظرکارشناس دادگستری و تهیه استشهادیه محلی، این موضوع را ثابت کند و حکم تخلیه مغازه را بگیرد و خودش صاحب سرقفلی شود . البته باید مبلغی طبق نظر کارشناس دادگاه به صاحب سرقفلی بدهد . ممکن است سئوال شود که این زمان تعطیلی چقدر باشد تا مصداق ضایع و تلف کردن تلقی شود ؟ پاسخ این سوال جایی نوشته نشده و بستگی به نظر قاضی دارد که این تعطیلی را چگونه مصداق تفریط ببیند . نظر کارشناس دادگاه و استشهادیه محلی نیز در نظر قاضی موثر است .لذا به این گونه شکایات باید با دقت ورود کرد.
بازخوانی پرونده در خصوص تغییر شغل صاحب سرقفلی.
پرونده مربوط به پاساژی با 47 باب مغازه در تهران است و در جایی شبیه بازار که کاسبی در آنجا رونق دارد . مالک دارای 7 فرزند بود و خودش در سال 68 و یکی از فرزندانش هم بعد از او فوت کردند و این فرزند خودش 3 فرزند داشت . مالک متوفای پاساژ ،جمعاً دارای حدود 13وارث بود . اجاره نامه های این 47 باب مغازه که از سالهای گذشته در آنها عده ای مشغول کاسبی بودند تمدید نشده بود . تاریخ این اجاره نامه ها ؛ که همه آنها در اختیار یکی از پسرهای مالک بود ؛ مربوط به دهه 40 و 50 و چند تا هم مربوط به دهه 60 شمسی بود . برخی از آنها را اجاره داده بودند . یکی از اینها که اجاره نامه اش مربوط به دهه 60 بود مبلغ اجاره اش 700 تومان بود . پسر مالک که یکبار برای گرفتن اجاره به این مغازه مراجعه میکند، مستاجر با حالت تحقیر آمیزی دست در جیب کرده و به او پول خُرد داده و باعث عصبانیت او می شود . وارث مالک به یک موسسه حقوقی مراجعه کرده و اجاره نامه ها را به چند وکیل نشان میدهد. آنها از پاساژ بازدید کردند و مشخص شد که تمام مغازه ها تغییر شغل داشته و وضع کنونی آنها با دهه 40 و 50 خیلی تفاوت دارد . کاسبی های امروز مغازه ها ؛ با آنچه در اجاره نامه ها درج شده بود فرق داشت . برخی مستاجرها بدون اذن مالک سرقفلی را فروخته و برخی هم اجاره داده بودند . همه وراث به پسر بزرگ مالک ؛ وکالت با حق توکیل به غیر؛ دادند که پیگیر حقوقشان در این مغازه ها بشود . این پرونده به کمک پسر بزرگ و وکلایش به جریان افتاد .
وکلاء به وراث مالک گفتند که امکان تخلیه مغازه ها ؛ در صورت مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایت وجود دارد، اما باید توجه کرد که جمع مبالغی که بابت سرقفلی مغازه ها ( طبق نظر کارشناس دادگاه ) باید به صاحبان سرقفلی ( مستاجران مغازه ها ) پرداخت شود مبلغ کلانی خواهد شد که وراث مالک ، آن مبلغ را نداشتند . لذا باید سرمایه گذارانی ( ترجیحا در همان منطقه ) که چند میلیارد تومان پول داشته باشند پیدا کنند که حاضر به سرمایه گذاری در این موضوع باشند و پس از اثبات تفریط و تعدی به این مغازه ها و پس از تخلیه مغازه ها ، صاحب سرقفلی شوند . پسر مالک جستجو کرد و در همان منطقه افرادی را برای سرمایه گذاری یافت . البته هر کسی در این سرمایه گذاریها وارد نمی شود چون بیرون کردن کاسب از مغازه اش کار خداپسندانه ای نیست . اما در هر حال قاعده حقوقی این گونه است و صاحب سرقفلی باید در واگذاری ها ؛از صاحب ملکیت اجازه بگیرد تا دچار این بلاها نشود . از سوی دیگر برخی صاحبان سرقفلی هم جسارت می کنند و به مالک اعتنا ندارند و مبلغ ناچیز اجاره را با تحقیر و تمسخر میپردازند که باعث عکس العمل شدید صاحب ملکیت می شود . القصه ، دو سه نفر سرمایه دار در آن منطقه که عمده فروش بودند، قرارداد مشارکتی با پسر مالک ( نماینده وراث ) در همان موسسه حقوقی منعقد کردند که پول سرقفلی ها برای اخراج کسبه فعلی مغازه های پاساژ را بدهند و در عوض سرقفلی 40 تا مغازه بعداً به آنها تعلق گیرد و 7 تا هم به وراث داده شود . نحوه تقسیم مغازه ها را نیز در تقسیم نامه ای نوشتند . قراردادشان 15 صفحه ای تنظیم و اقدامات قضایی انجام شد و وکلا هم بابت حق الوکاله به پول خوبی رسیدند . برای تک تک مغازه ها دادخواست جداگانه تنظیم شد . مستاجرها به دادگاه احضار شدند که چرا بدون اذن مالک تغییر شغل دادند یا سرقفلی فروختند یا اجاره دادند . حکم تخلیه همه مغازه ها (که تغییر شغل داده بودند تا با کسب و کارهای جدید ، به روز شوند ) صادر شد . حتی یک مغازه که تعطیل بود برایش کروکی کشیدند . مبالغ قیمت کارشناسی سرقفلی مغازه ها که به مستاجرها پرداخت شد بسایر کمتر از قیمت رایج روز بود و این یک رویه رایج کارشناسی و قضایی است . ناگفته نماند که برخی کارشناسها با شاکی توافق پنهانی دارند تا مبلغ سرقفلی را کمتر ارزش گذاری کنند که شاکی هم مبلغ کمتری بابت سرقفلی به مستاجرها بدهد . در این پرونده با این که 40 میلیارد تومان برای پرداخت سرقفلی ها برآورد کردند اما عملاً و طبق نظر کارشناسی ، 30 میلیارد تومان پرداختند در حالی که قیمت واقعی این سرقفلی ها حدود 150 میلیارد تومان بود . مغازه ها تعطیل شد و کاسبها آواره شدند و افرادی که سرمایه گذاری کرده بودند صاحب سرقفلی و صاحب ملکیت 40 باب مغازه شدند و پاساژ را یکدست کردند . 7 باب مغازه هم به وراث رسید .
از این نمونه پرونده ها به وفور وجود دارد . دخالت و مشاوره و وکالت در این پرونده ها که منجر به ظلم به برخی صاحبان سرقفلی می شود اخلاقاً جایز نیست و نباید برای این گونه پرونده ها مشاوره داد . ادامه مباحث سرقفلی در جلسات بعد پیگیری می شود .
اینستاگرام ما
لطفا این صفحه را به کمک ابزارهای ارتباط جمعی ، بین دوستان خود منتشر فرمایید
