آسیب شناسی سرقفلی مغازه (بخش اول)

(جلسه هشتاد و یکم کانال حقوق مهندسی – بخش اول)

در این جلسه بحث سنگین و پر محتوای سر قفلی را تشریح خواهیم کرد .جامعه مهندسین  هم باید در این خصوص اطلاعات کاملی داشته باشندچون در قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است با ساختمانی مواجه شوند که در طبقه همکفش چند باب مغازه و یا واحد تجاری وجود داشته باشد و شخص مهندس به عنوان سازنده یا مجری  ویا پیمانکار و یا مدیر پیمان یا حتی صاحب زمین ممکن است در پروژه ای شاغل باشد که با واحدهای تجاری سروکار داشته پس باید بداند که سرقفلی چیست و صاحب ملکیت به چه معناست؟

و به مباحث مربوط به آن آگاهی کامل داشته باشد . تعریف سر قفلی و مباحث مرتبط با آن خیلی گسترده است و شرح آن در یک  جلسه نمی گنجد و احتمالاً دو یا سه جلسه به طول می انجامد و بعد از آن به مسائل مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته میشود .

برای فهم دقیق موضوع سرقفلی  ابتدا باید پیشینه و چگونگی پیدایش آن  را شرح دهیم . خود قانون سرقفلی مفاد چندانی ندارد و چند ماده قانونی وجود دارد که آن را توضیح داده است . دانستن شأن نزول این مواد قانونی ، مهم است. تا قبل از سال 1345 شمسی در کشور ایران موضوعی به نام سرقفلی وجود نداشت . هر کس که صاحب مغازه ای بود و سند رسمی منگوله دار داشت  بر اساس آن حق کاسبی داشته و خودش کاسبی می کرد و اگر این مغازه را اجاره میداد، مستاجر فقط مستاجر بود و حق دیگری نداشت . هر وقت مدت اجاره تمام می شد مالک طبق قانون موجر و مستأجر ( که شامل تجاری ها هم می شد ) میتوانست مستأجر را موظف به تخلیه مغازه نماید .تا این که در حدود سال 1341 برخی کسبه بازار تهران دچار مشکلاتی شدند بدینصورت که تعداد زیادی از این کسبه و مستأجرین بیش از 30 سال بود که در این مغازه ها در حال کاسبی بودند . مالک پیر این مغازه ها فوت کرده بود و فرزندان متوفی  وارث او شده بودند . این فرزندان که بعضاً برای تحصیل یا کار به خارج از کشور رفته و بازگشته بودند  به کمک وکیل و با شکایت به دادگاه توانستند مستاجرها را وادار به تخلیه مغازه ها نمایند و این  افراد بعد سالها کاسبی ، به نوعی آواره شدند . اینها دیگر جایی برای کسب و کار نداشتند لذا به این موضوع معترض شده و به مجلس شورای ملی وقت رفتند.  با این عنوان که کسی که سالهای طولانی در جایی کسب و کاری داشته ؛ بالاخره حقی دارد و صاحب مغازه نباید بدون ملاحظه این حق ، او را اخراج کند . از آنجا که این کاسب ها از حمایت برخی علما و بزرگان هم برخوردار بودند ؛پیگیر اصلاح قانون شدند تا حقی برای مستاجر مغازه تعریف شود و اینجا بود که مفهوم سرقفلی کم کم در مجلس شورای ملی وقت مطرح شد .

این اعتراضات در روزنامه های سالهای 1341 تا 1343 هم منعکس شد . کسبه معترض در مجلس متحصّن شده و نمایندگان را فراخواندند و اظهار کردندکه عمر و جوانی خود را در این مغازه ها صرف کرده اند و مردم ،این مغازه ها را با نام و کسب و کار معتبر و طولانی ایشان در آن محله می شناسند و این کاسبها بودند که چراغ این مغازه را روشن نگه داشته و کسب و کار خوب مغازه ها، به خاطر فعالیت و مردم داری و ارائه جنس مرغوب توسط آنها بوده و این مغازه ها با نام این کاسبها شناخته میشود نه وراث مالکی که  فوت شده است . اما وراث بدون هیچ ملاحظه ای و هیچ حقی ( که البته در قانون هم چنین حقی تعریف نشده بود ) این کاسبها را مجبور به تخلیه مغازه هاکردند .همچنین  کاسبین اظهارداشتند که قادر نیستند در سن و سال  پیری ، مغازه دیگری اجاره نمایند در حالی که حق کاسبی در مغازه ها متعلق به آنان است . خواسته معترضان در مجلس مورد بررسی قانون گذاران قرار گرفت و پذیرفتند حقی برای این جور کسبه تعریف شود .این پژوهش برای فهم بهتر موضوع سرقفلی ، در10 سال پیش توسط آقای مهندس میررضوی با بررسی متن مذاکرات نمایندگان مجلس در سالهای 1341 تا 1344 در مرکز پژوهشهای مجلس انجام شد.  متاسفانه برخی وکلاء قانون را از بر دارند،  اما منشاء قانون سرقفلی را به خوبی نمی دانند . قبل از سال 1345 اصلاً  بحثی به نام سرقفلی وجود نداشت و بروز فشار و ضرر و ستم به برخی کسبه، باعث تعریف حق سرقفلی شد .مجلس شورای ملی وقت بعد از یکی دو سال بررسی ، قانون سرقفلی را تعریف نمود و تصویب کرد، که هر مغازه ای باید دارای سرقفلی باشد و الزاماً متعلق به کسی است که در آن کاسبی می کند . حق سرقفلی با حق کاسبی فرق دارد که بعداً تشریح خواهد شد . حق سرقفلی متعلق به کسی است که کلید و قفل مغازه را دارد و کاسبی میکند . این حق متعلق به صاحب مغازه نیست مگر این که خودش آنجا کاسبی کند .

هر کاسب با وجود این چهار شرط دارای حق سرقفلی است :

1- کلید و قفل مغازه در اختیار او باشد .

2- پشت پیشخوان و دخل مغازه باشد و کاسبی کند و حضورش محرز بوده و غیر واقعی نباشد .

3- نزد اهالی و کسبه محل ، به کاسب  معروف باشد . 

4-  حتماً یک اجاره نامه با مالک مغازه داشته باشد و رضایت مالک مغازه محرز باشد .

اگر این 4 شرط در یک فرد کاسب باشد ؛ او صاحب سرقفلی است و اجازه کاسبی دارد . بعد از تصویب این قانون در سال 1345؛ هرکس در مغازه ای کاسبی می کرد عملاً صاحب سر قفلی هم شد . خیلی ها اصلاً مدرک سرقفلی نداشتند چون سرقفلی فقط با مدرک ثابت نمی شود  و صرفاً با فعل کاسبی  و وجود چهار شرط فوق الذکرمحرز میشود. البته لازم است در یک کاسبی ضوابط حق کسب و پیشه هم رعایت شود که بحثی جداگانه است . سرقفلی  صرفاً، فضای کسب و کار و  حق کسب و پیشه و یا  پروانه کسب و مدرک کاربری تجاری نیست و سرقفلی را نباید با اینها اشتباه گرفت و بحث این جلسه هم برای تبیین همین موضوع است .

برای فهم بهتر سرقفلی میتوان از کاسبهایی که در دهه40 ، صاحب سرقفلی شدند پژوهش کرد . مثلا اغلب کسبه خیابان جمهوری تهران، نزدیک پل حافظ، از دهه 40 مستاجر و صاحب سرقفلی اند . وقتی از یکی از این کسبه در مورد سرقفلی اش سوال شد یک برگه اجاره نامه با مبلغ اجاره هزار تومان مربوط به سال 1347 را نشان داد . سند صلح سرقفلی هم بعدها مطرح شد و جایگاه متفاوتی دارد که بعداً در این خصوص بحث خواهد شد . 4 شرط احراز سرقفلی قبلاً ذکر شد، که شامل وجود اجاره نامه ، داشتن قفل و کلید مغازه ، انجام فعل کاسبی و معروف بودن به کاسبی در آن محل می شود . برخی کاسبها با سند صلح سرقفلی صاحب سرقفلی شده اند که آداب خاصی دارد و بعداً به آن خواهیم  پرداخت.

هر مغازه میتواند یک صاحب ملکیت داشته باشد و یک صاحب سرقفلی . ضمناً یک نفر میتواند هم صاحب ملکیت باشد و هم صاحب سرقفلی . اگر صاحب ملکیت و صاحب سرقفلی دو نفر جدا باشند امکان بروز چالش بین آنها وجود دارد و مخصوصاً صاحب سرقفلی  بیشتردر معرض آسیب خواهد بود  . در اینجا یک پرونده واقعی بازخوانی می شود که صاحب سرقفلی با اشتباهاتی که مرتکب شد سرقفلی حدود 4 میلیارد تومانی مغازه اش را از دست داد و کمکی از هیچ کس برای نجاتش ساخته نبود . این پرونده برای آسیب شناسی موضوع سرقفلی شرح داده میشود .

بازخوانی پرونده

 در شمال تهران و منطقه شمیران مغازه ای بزرگی در حدود 25 متر مربع وجود داشت که صاحب ملکیت آن آقایی به نام  صدر و صاحب سرقفلی  فرد دیگری به نام آقای جوادی بود و هر دو هم پیرمرد بودند . سند مغازه در سال 1343 صادر شده بود و ابتدا مالکش همانجا کاسبی میکرد .

این توضیح لازم است که ؛ با این که قانون سرقفلی مصوب سال 1345 بود اما بیشتر مردم حتی تا سال 1350 از ماهیتش خبر نداشتند و فقط افراد حرفه ای مطلع بودند . از دهه 50 و خصوصاً بعد از انقلاب اسلامی سال 57 و مشخصاً در سالهای بعد از 1360 که رشد قیمتها زیاد شد ، قیمت سرقفلی هم به شدت بالا رفت و مفهوم آن برای مردم بیشتر آشنا شد . در دهه 50 قیمت مغازه ها بالا نبود و برخی از کسبه صاحب سرقفلی ، که از دهه 40 هنوز در قید حیات اند شاهد این موضوع هستند . در آن زمان مستاجرها در مغازه کاسبی می کردند و کسی به آنها کاری نداشت و چون کاسبی چندان رونق نداشت لذا اجاره ناچیزی هم به مالک مغازه می دادند .

آقای جوادی از سال 1347 مستاجر مغازه بود و شغلش  اغذیه فروشی و ساندویچی بود و با اجاره نامه ای هم که داشت و در کنار آن  کاسبی  میکرد ؛ عملاً صاحب سرقفلی محسوب می شد . (  اغلب کسبه که مستاجر مغازه ها بودند بعد از تصویب قانون سرقفلی ، صاحب سرقفلی مغازه ها شدند مثل آقای جوادی ) . رابطه بین این دو خوب بود و آقای جوادی در آخرین تمدید اجاره نامه اش در سال 1360؛ مبلغ اجاره را به 200 تومان رساند و در دهه 80 این مبلغ را به هزار تومان افزایش داد .  همانطور که استحضار دارید این مبلغ بسیار ناچیز است .

بعدها که در دهه 60 و 70 قیمتها اوج گرفت و بحثها و دعاوی مربوط به سرقفلی بیشتر شد . آقای جوادی کم کم پیر شد و حوصله کاسبی نداشت و نمی توانست مغازه را به خوبی اداره کند . در سالهای 80 و 81 مغازه اش اغلب تعطیل بود ، اما اجاره ناچیز ماهیانه را به مالک ( آقای صدر ) می پرداخت و اختلافی نداشتند . سال 81 آقای جوادی  که سنش به حدود 68 سال رسید وتوانایی اداره کار پردردسری مثل ساندویچی که تدارکات سختی دارد، را نداشت؛ تصمیم گرفت که مغازه را اجاره بدهد . در آن زمان جوانی حدود 38 ساله به نام مصطفی به آقای جوادی مراجعه کرد تا مغازه اش را اجاره کند . او گفت شغل اغذیه فروشی داشته وبه صورت تخصصی کار می کند و پخت پیتزا و غذا های مدرن را بلد است. با توجه به این که مغازه در شمیران است و مردم دوست دارند غذاهای مدرن بخورند و او هم قبلاً کاسب بوده ، می خواهد مغازه را بازسازی و زیبا سازی کند ، یخچالهای جدید ، فر ، آوَن و دستگاهای  پخت پیتزا و میز وصندلی های جدید خریداری کند و تزئینات  سقف  و مغازه را تعویض نماید تابیشتر جلب توجه مشتری کند. آقای جوادی قبول کرد و اجاره نامه ای با هم نوشتند . آقای جوادی شفاهاً به آقای صدر ( مالک مغازه ) این موضوع را اطلاع داد و اجاره را از ماهی هزار تومان به ماهی دو هزار تومان افزایش داد  و مالک هم به اعتبار آشنایی 35 ساله با مستأجر این امر را پذیرفت . ضمناً اجاره نامه ای تنظیم شد که موجر آقای جوادی و مستاجر آقای مصطفی بود، در حالی که آقای جوادی مالک نبود که بتواند موجر باشد . ارزش سر قفلی این مغازه خیلی زیاد بود ولی اجاره نامه نامناسبی برایش نوشته شد . طبق ادعای بازماندگان آقای جوادی ، سر قفلی مغازه در سال 82 بیش از 2 میلیارد تومان بود . مصطفی ( مستاجر ) در سال 82 حدود 5 تا 6 ملیون تومان خرج بازسازی و نو سازی و خرید وسایل و تجهیزات کرد . مبلغ اجاره ماهانه 500 هزار تومان با 5 میلیون تومان ودیعه بود . مصطفی کاسبی را شروع کرد . باید توجه شود که کاسبی در گذر زمان رونق می گیرد و کاسب باید عمر و جوانیش را در مغازه صرف کند و از صبح زود برای خرید اجناس مورد نیاز، کار را شروع کند ، در مغازه حضور داشته باشد ، شاگرد ها را اداره کند و شبها تا دیر وقت تلاش کند . کاسبی کار سختی است و هرکسی توان آن را ندارد خصوصاً اغذیه فروشی . چون مصطفی از نوجوانی  شاگردی و کاسبی کرده بود ، کار بلد بود و در آستانه 40 سالگی فردی حرفه ای شده بود . سال 83 آقای جوادی خواست اجاره نامه را تمدید کند .

اجاره نامه جدید بین آقای جوادی و مصطفی تنظیم شد به مبلغ اجاره ماهانه 600 هزار تومان به علاوه 6 میلیون تومان ودیعه  . کاسبی مصطفی ادامه داشت و در سال 84 ؛ مبلغ اجاره به 700 هزار تومان با 7میلیون تومان ودیعه افزایش یافت . مصطفی راضی بود و اجاره ها را می پرداخت . از سال 86 به بعد کاسبی مصطفی رونق بیشتری گرفت . شبها میز و صندلی در پیاده رو می چید و 9 شب به بعد کاسبی اش بهتر هم می شد . در سال 87 مبلغ اجاره به 1 میلیون تومان با 10 میلیون  تومان ودیعه رسید . کار مصطفی در این سال رونق خوبی داشت چون 6 سال کارش را ادامه داده بود و مدیریت  خوبی داشت و غذای خوبی هم ارائه می داد، طوری که مشتری ها جلوی مغازه اش صف میکشیدند . آقای جوادی بیکار و باز نشسته شده بود و این صحنه ها را می دید . همسایه های مغازه هم به آقای جوادی می گفتند که مصطفی روزی 20 میلیون تومان کاسبی می کند که البته حرف درستی نبود و آقای جوادی را تحریک می کردند که از این کاسبی که همه اش سود است چرا مبلغ اجاره اینقدر کم است . شلوغی مغازه و لوکس بودن ماشین مصطفی به چشم آقای جوادی خیلی بزرگ آمد و برای تمدید اجاره سال87  با مصطفی جر و بحث کرد که با درآمد روزی 20 ملیون تومان باید اجاره بیشتری بپردازد . مصطفی این حرف را رد کرد و گفت علیرغم شلوغی مغازه و داشتن چند شاگرد؛ا هزینه های جاری مغازه و پرتی ها زیاد است و سود مغازه چندان چشمگیر نیست . آقای جوادی گفت برای سال 88 اجاره ماهیانه 5 میلیون تومان، با ودیعه 50 میلیون تومان مد نظرش است که افزایش شدیدی بود . مصطفی گفت مغازه واقعاً آنقدر درآمد ندارد که چنین اجاره زیادی بتوانم بدهم و شما خودتان کاسب بودید و تجربه دارید . بحث و جَدَل بالا گرفت و آقای جوادی تهدید کرد که اگر مصطفی  مبلغ جدید را نمی پذیرد باید مغازه را تخلیه کند . مصطفی از آقای جوادی خواست سربه سرش نگذارد چون مغازه اینقدر درآمد ندارد ولی آقای جوادی روی حرفش تاکید کرد و کوتاه نیامد و  او را به شکایت و تخلیه مغازه تهدید نمود . مصطفی باز هم زحمات 6 ساله اش در مغازه و خرجهایی که در مغازه کرده بود ؛ از جمله خرید فِر و تجهیزات پخت ، میز و صندلی ، زیبا سازی مغازه و ….  را یاد آور شد ؛ اما آقای جوادی باز هم قبول نکرد و گفت جنسهایی را که مصطفی تهیه کرده بردارد و با خودش ببرد . مصطفی وقتی اوضاع را خراب دید به چند نفر مراجعه کرد و مشاوره حقوقی گرفت و بعد با آمادگی و شناخت کافی به آقای جوادی مراجعه نمود و گفت هر کاری میخواهی بکن . من از امروز اجاره نمی دهم و تمدید هم نمی کنم و سرقفلی مغازه متعلق به من است .

آقای جوادی با اجاره نامه ای که با مصطفی نوشته بود به دادگاه عمومی رفت و شکایت کرد . قاضی احضاریه ای برای مصطفی به عنوان مستاجر مغازه فرستاد . او به همراه وکیلش در دادگاه حاضر شدند و قاضی ادای توضیحات خواست؛که چرا مغازه را تخلیه نمی کند . مصطفی گفت من مستاجر آقای جوادی نیستم بلکه صاحب سرقفلی هستم . آقای جوادی این حرف را تکذیب کرد و گفت که او صاحب سرقفلی است نه مصطفی . قاضی از او خواست حرفش را ثابت کند و آقای جوادی اجاره نامه سال 1347 و تمدید آن در سال 1360 را نشان داد . قاضی به آقای جوادی گفت در آن مقطع کاسب بوده نه مالک . پس حق اجاره دادن مغازه بدون رضایت صاحب ملک را نداشته است . جوادی گفت صاحب ملک تلویحاً این اجاره دادن را پذیرفته بود و اگر دستور بدهید او حاضر به شهادت می شود . سپس قاضی به مصطفی گفت مالکیت خودش بر سرقفلی را ثابت کند . مصطفی گفت من چند دلیل دارم : 1- از سال 82 به مدت 7 سال است که کاسب این مغازه ام و سرچراغی آنجا متعلق به من است و پشت پیشخوان دارم کار میکنم . 2- کلید و قفل مغازه در اختیار من است . 3- همه اهالی و کسبه این محل کاسب بودن من را تایید میکنند . 4- با صاحب ملکیت مغازه ، اجاره نامه دارم . او با ارائه این اجاره نامه همه را شگفت زده کرد .مصطفی مخفیانه با آقای صدر مالک مغازه اجاره نامه ای تنظیم کرده بود و کپی سند مالکیت مغازه و اصل اجاره نامه را با امضای دو شاهد به قاضی نشان داد . تاریخ این اجاره نامه مربوط به یک سال قبل بود در حالی که به تازگی نوشته بود . مصطفی با پرداخت 50 میلیون تومان به آقای صدر او را راضی به این کار کرد . این مبلغ از قیمت ملکیت مغازه هم بالاتر بود تا بتواند ادعای آقای جوادی را رد کند . مصطفی با کمک وکیلش استدلال کرد که شرایط مالکیت سرقفلی را دارد .

قاضی گفت که آقای جوادی هم مستاجر بوده ولی مصطفی جواب داد که آخرین اجاره نامه مربوط به سال 1360 است که تمدید نشده و عملاً باطل است و الان در سال 88 و بعد گذشت 28 سال دیگر این اجاره نامه اعتبار ندارد اما اجاره نامه من جدید و معتبر است و من مستاجر آقای صدر ( مالک ) هستم ضمن این که کاسب هم هستم و استشهادیه 10 نفر از کسبه محل را نیز دارم . این اتفاق خیلی عجیبی بود . قاضی یک کارشناس رسمی دادگستری را مامور کرد که بررسی کند کاسب مغازه چه کسی است . کارشناس بعد تحقیق محلی اعلام کرد که کسبه محل مصطفی را به عنوان کاسب مغازه در 7 سال گذشته تایید کرده اند و آقای جوادی کاسبی نکرده است . قاضی حکم بر رد خواسته آقای جوادی مبنی بر تخلیه مغازه صادر کرد . در دادگاه تجدید نظر هم رای به نفع آقای جوادی نبود و او بدون دریافت حتی یک ریال ، سرقفلی را از دست داد و مصطفی صاحب سرقفلی شد . البته این کار یک ظلم است و نباید انجام میشد گرچه آقای جوادی هم فشار زیادی به مصطفی آورده بود که مجبور به این کار شد . ممکن است این تلقی پیش بیاید که قانون در این خصوص ضعف دارد اما این تلقی نادرستی است و ضعف و خلاء قانونی وجود ندارد بلکه این اتفاق ناگوار ناشی از  عدم آگاهی از قوانین و تنظیم نادرست اجاره نامه است . کسی که اشتباه می کند شکست میخورد . این کارها قواعدی دارد که در این جلسه و جلسات بعدی تشریح میشود تا این اتفافات تلخ تکرار نگردد .

حکم بدوی و قطعی رد خواسته آقای جوادی صادر شد و دو سال بعد در اثر غصه سکته کرد و درگذشت . وراث او به چند وکیل و سپس به استاد آقای مهندس میررضوی مراجعه و تقاضای کمک کردند . بعد از بررسی و مطالعه کامل پرونده مشخص شد اشتباهات زیادی داشته اند . بازماندگان آقای جوادی مدعی بودند قیمت سرقفلی آن مغازه در سال 93 حدود 6 میلیارد تومان است که البته رقم گزافی است . از نظر کارشناس دادگستری هم  این رقم حدود سه میلیارد تومان  تایید شد . آنها مدعی دزدیده شدن سرقفلی مغازه پدرشان بودند که چندان هم بیراه نگفتند اما لازم به ذکر است که هرکس باید مراقب مالش باشد تا مورد سرقت واقع نگردد . بعداً با مصطفی صحبتی که شد و به او یادآوری شد که مدیون وراث آقای جوادی است چون بدون پرداخت مبلغ قابل توجهی صاحب سرقفلی شده است .  مصطفی گرفتار آه و نفرین این خانواده شد . متاسفانه همسرش ناراحتی اعصاب گرفت و چند بار در بیمارستان بستری شد . یک فرزندش فوت شد . و فرزند  دیگرهم معلول ذهنی متولد شد . او سال 92 در یک  مجلسی دوستانه به یکی از آشنایانش از بدبختی و بلایایی که گرفتارش شده می گفت و می گریست . دوستش به او گفت که حقی را در این عالم پایمال کرده و گرفتار نفرین آقای جوادی و فرزندانش شده و مدیون است . او باید اعتراف کند که حقشان را پایمال کرده اگرچه قانوناً پیروز شده است . مصطفی کسب و کارش خوب بود و در سال 1391  موفق شد که مغازه را با پرداخت مبلغی ؛  از مالک بخرید و هم صاحب ملکیت بشود و هم صاحب سرقفلی . اما همچنان مدیون بود .

جهت اطلاع از آسیب شناسی و ارائه راهکار اینجا کلیک کنید  .

   اینستاگرام ما