آسیب شناسی سرقفلی مغازه (بخش سوم)

(جلسه هشتاد و دوم کانال حقوق مهندسی – بخش اول)

 برخی وکلا ، قضات و صاحب نظران حقوقی،آگاهی کاملی در خصوص تفاوت بین سرقفلی  با حق کسب و پیشه را ندارند و  اینگونه تصور میکنند که هر دو یکی هستند . برخی  هم سرقفلی را با پروانه کسب و با مجوز کاربری تجاری اشتباه می گیرند . در حالی که این موضوعات ؛4مقوله کاملاً مجزا هستند .

شروط سرقفلی را قبلاً  با ذکر مثالهایی توضیح دادیم و اینکه سرقفلی مغازه برای اثبات  باید دارای 4 شرط  باشد :

1_ قفل و کلید مغازه در اختیارش باشد .

2_ پشت پیشخوان و دخل مغازه ، کاسبی کند .

3_ نزد کسبه و اهل محل، معروف به کاسب محل باشد .

4_ اجاره نامه داشته باشد یا خودش مالک باشد .

هر کاسبی با این شرایط ، صاحب سرقفلی است؛ حتی اگر برگه و مستندی تحت عنوان سرقفلی نداشته باشد ( مثل سند صلح سرقفلی ) .

سرقفلی قابل مستند کردن و سند دار شدن به معنای رایج نیست ؛ حتی یک کاسب قدیمی و صاحب سرقفلی یک مغازه چیزی به نام سند سرقفلی ندارد به جز یک اجاره نامه که احتمالاً مربوط به گذشته دور است . مدرک اجاره نامه نیز یکی از مدارک سرقفلی است . مهمترین نشانه سرقفلی ، کاسبی کردن است . حق کسب و پیشه موضوعی جدا از سرقفلی است ؛ مدرک و مجوزی است که از طرف مراجع حاکمیتی مثل شهرداری ، اداره اماکن نیروی انتظامی  یا ادارات دیگر صادر می شود . پروانه کسب ، مجوز حرفه ای و شغلی یک کاسب است مثل پروانه کسب تعمیرات لوازم صوت و تصویر که اتحادیه این صنف به فردی می دهد . ممکن است شاگرد مغازه ، پروانه کسب را اخذ و در مغازه کار کند ولی حق کسب و پیشه متعلق به صاحب مغازه باشد . به عنوان مثال فردی که صاحب ملکیت و سرقفلی یک مغازه طباخی است و کسب و کارش خوب پیش نرفته تصمیم دارد کاسبی تعمیرات کامپیوتر شروع کند اما در این حرفه تخصصی ندارد؛ لذا شاگردی انتخاب می کند که در این کار مهارت دارد و از اتحادیه این صنف پروانه کسب و کار اخذکرده است . در این حالت ، حق کسب و پیشه برای صاحب ملکیت و سرقفلی محفوظ بوده و پروانه کسب متعلق به شاگرد مغازه میباشد، اما صاحب مغازه و یا صاحب سرقفلی باید بماند و مغازه در دست خودش باشد .کاربری تجاری هم موضوعی جدا از سرقفلی است . در ایران فعلاً حدود 12 نوع کاربری برای ساختمانها تعریف شده است

از جمله : مسکونی ، اداری ، تجاری ، آموزشی ، صنعتی ، فضای سبز ، باغات ، مراتع ، موات و ….کاربری تجاری طبق طرح تفصیلی شهر مشخص می شود .

کاربری تجاری با پروانه کسب و حق کسب و پیشه فرق دارد . مثلاً اگر کسی می خواهد کسب و کار ماست بندی در مغازه ای شروع کند ودراین کار تخصصی ندارد، باید شاگردی انتخاب کند که در اتحادیه این صنف ، امتحان داده و  پروانه کسب گرفته است . خود صاحب سرقفلی مغازه هم باید در کنار شاگرد حضور داشته باشد .

مسئول صدور پروانه کسب در هر حرفه ای ؛ اتحادیه همان صنف و حرفه می باشد. قابل ذکر است که برای شغل و حرفه های فروش مواد غذایی؛ مانند ماست بندی ، کبابی ، طباخی و ساندویچی ، اخذ پروانه بهداشت برای همه افراد شاغل در مغازه لازم است و ربطی به اخذ پروانه کسب از اتحادیه صنف ندارد . باید این افراد آزمایش خون و …. بدهند تا معلوم شود انگل و بیماری خاصی ندارند .

حال سوال اینجاست که فرق  بین سرقفلی با حق کسب و پیشه در چیست ؟

اگر سرقفلی ، حق کاسبی را ثابت می کند پس با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد؟چرا ظاهراً یکی به نظر می رسند؟پاسخ اینست که این دو کاملاً باهم تفاوت دارند . سرقفلی یعنی داشتن 4 شرطی که قبلاً ذکر شد ،اما حق کسب و پیشه مجوزی است که از طرف شهرداری یا اداره اماکن  نیروی انتظامی  یا ادارات حاکمیتی دیگر صادر می شود . برای تفکیک بهتر این دو که ظاهراً یکی به نظر میرسند یک مثال ذکر می شود .فرض بفرمائید که فردی صاحب سرقفلی و صاحب حق کسب و پیشه یک مغازه عرضه محصولات و تعمیرات کامپیوتر است و به علت ارتکاب به کارهای خلاف مثل فروش فیلمهای مستهجن ، حق کسب و پیشه اش از طرف اداره اماکن نیروی انتظامی به مدت یک سال یا بیشتر باطل می شود . اما سرقفلی این مغازه همچنان متعلق به این فرد مجرم است اگرچه حق کسب و پیشه و پروانه کسب او باطل شده است اما می تواند حق سرقفلی را طبق آداب خودش به فرد دیگری بفروشد و خریدار سرقفلی میتواند حق کسب و پیشه جدید را از مراجع مربوطه بگیرد .

ضرورت تنظیم مباشر نامه به جای اجاره نامه برای اجاره دادن سرقفلی

فرض شود فردی صاحب سرقفلی یک مغازه ساندویچ فروشی است که مالک مغازه ، فرد دیگری است . صاحب سرقفلی می خواهد مغازه را اجاره دهد که البته قانوناً ممکن نیست چون مؤجر باید مالک مغازه باشد . لذا او برای دریافت مبلغ ماهیانه از طرف مقابلش باید قرارداد مباشر نامه بنویسد نه اجاره نامه . نوشتن این اجاره نامه در بنگاه املاک برای این منظور ، اشکال قانونی دارد . در صورت انجام چنین کار اشتباهی این امکان برای صاحب مغازه هست که با مستاجر جدید مغازه زد و بند کرده و سرقفلی مغازه را به راحتی از دست صاحب سرقفلی درآورد چنان که در داستان واقعی آقای جوادی و مصطفی و آقای صدر چنین شد .

از سالها پیش راهکاری حقوقی برای این منظور اندیشیده شده تحت عنوان تنظیم مباشرنامه . در سالهای 84 و 85 اتحادیه مشاوران املاک مباشرنامه هایی به همین منظور تهیه کرده بودند که بعداً به دلایلی جمع آوری شد . ساختار مباشرنامه به این گونه است که صاحب سرقفلی با مباشر ( شاگرد ) خودش قرارداد می بندد و ودیعه و مبلغ ماهیانه را از مباشر می گیرد . ممکن است پروانه کسب به نام مباشر(شاگرد ) باشد و حق کسب و پیشه متعلق به صاحب سرقفلی. اگر نوع کاسبی تغییر نکرده باشد نیاز به اخذ رضایت مالک مغازه در این مباشرنامه نیست.در مباشرنامه نوشته می شود که مباشر یا شاگرد در برابر صاحب سرقفلی متعهد است که :

به مدت مشخصی ( مثلا یک سال ) ودیعه ای به مبلغ معین A ریال بدهد (که ضمانت آسیب نرساندن به مغازه باشد )

ماهانه مبلغ معین . Aریال بابت اجاره بدهد.

مغازه دو تا کلید داشته باشد که یکی باید نزد صاحب سرقفلی باشد.

صاحب سرقفلی میتواند بعد مدت معینی ( مثلا یکسال ) مباشر را اخراج کند.

تذکر: ممکن است مباشر راضی  به نوشتن بند 3 نشود ، چون اجناس متعلق به مباشر است . اما نوشتن این متن برای صاحب سرقفلی حتماً لازم است تا در موقع ضروری بتواند وارد مغازه شود، اما میتواند زباناً به مباشر بگوید که بعد از تنظیم مباشر نامه ،میتواند قفل را عوض کند . این جمله طلایی بند3 ( وجود دوعدد کلید ) از لحاظ حقوقی مهم و کارگشا است و حتماً باید در متن مباشر نامه ذکر گردد. مباشرنامه مزایایی دارد که اجاره نامه مطلقاً ندارد و چه بسا صاحب سرقفلی را به چالش بکشاند . حتی با نوشتن مباشرنامه هم  ممکن است مباشر یا شاگرد، بعدها ادعا کند که سالها در مغازه کاسبی کرده و طلب حق کند که دراین  خصوص پرونده واقعی  وجود دارد . برای کسی که می خواهد سرقفلی را اصطلاحاً اجاره دهد بهترین راه ، نوشتن مباشرنامه است چون ایمن و کارگشا است . مثلاً اگر مباشر در دادن مبالغ ماهانه تأخیر و تعلّل داشته باشد ، صاحب سرقفلی می تواند با کلیدی که در اختیار دارد وارد مغازه شود و قفل را عوض کند و اجناس را موقتاً تصاحب کند و مباشر را هم به مغازه راه ندهد تا زمانی که مباشر تسویه حساب کند و برود . از این اتفاقات قبلاً افتاده و شکایت مباشر راه به جایی نبرده است .

بازخوانی پرونده مربوط به صاحب سرقفلی که با مباشرنامه توانست مستاجرش را به راحتی اخراج کند .

در تهران خیابان نظام آباد فردی صاحب ملکیت و سرقفلی دو تا مغازه بود : طلافروشی و آبمیوه فروشی . کاسب مغازه آبمیوه فروشی که درآمد خوبی نداشت آنجا را تخلیه کرد و فرد دیگری برای کاسبی فروش کیف و کفش آنجا را با مبلغ  ودیعه 150 میلیون تومان به علاوه مبلغ ماهانه 2.5 میلیون تومان اجاره در اختیار گرفت و مباشر نامه با مالک مغازه امضا کرد .

مباشر یا همان مستاجر که دچار اعتیاد هم بود، مبالغ اجاره ماه اول و دوم را پرداخت کرد و از ماه سوم تا هشتم به بهانه نامناسب بودن شرایط کاسبی ، هیچ مبلغ اجاره ای پرداخت نکرد . ریموت و قفل مغازه را هم عوض کرده بود . صاحب مغازه از مباشر خواست مغازه را تخلیه کند . ضمناً برای حل مشکل از وکیلش که مباشرنامه را تنظیم کرده بود کمک گرفت . او در یک جمعه که مغازه تعطیل بود قفل ساز و ریموت ساز آورد و آنها را عوض کرد و وارد مغازه شد . مباشر شنبه صبح که موضوع را فهمید به صاحب مغازه اعتراض کرد و او در پاسخ گفت که شما شاگرد و مباشر بنده بودی و من حق دارم تو را اخراج کنم و جنسهای مغازه پیش من می ماند تا تسویه حساب کنی .

پلیس طی تماس مباشر در محل حاضر شده و صاحب مغازه به پلیس گفت که صاحب مغازه است و فرد مدعی هم مباشر و شاگرد اوست و جنسهای مغازه نیز متعلق به خودم است . خلاصه این که پلیس نتوانست کاری برای مباشر بکند . صاحب مغازه هم قصد تصاحب اجناس را نداشت و میخواست مباشر نا اهل را اخراج و وادار به تسویه حساب کند . نهایتاً مباشر وقتی دید کاری از او ساخته نیست تسویه حساب کرد و بقیه پول و اجناسش را طی صورتجلسه ای تحویل گرفته و تخلیه کرد. در مباشرنامه نوشته بود که اجناس متعلق به مباشر است .

بازخوانی پرونده مربوط به از دست دادن حق سرقفلی مغازه با تنظیم اجاره نامه

صاحب ملکیت و سرقفلی مغازه ای در تهران خیابان 12 فروردین قصد اجاره  مغازه اش راداشت و لذا باعدم آگاهی؛ اجاره نامه ای در بنگاه املاک تنظیم میکند  و حتی در آن به  صراحت  نوشته شده بود که حق سرقفلی متعلق به مالک مغازه ( موجر ) میباشد . به محض نوشتن اجاره نامه ، سرقفلی مغازها به مستاجر منتقل  شد هر چند که شرط شده بود سرقفلی متعلق به مالک مغازه است، اما این شرط معتبر نیست و متاسفانه این اشتباه مکرراً اتفاق می افتد . یکسال از اجاره نامه گذشت و مستاجر اجاره نداد .مالک مغازه با آشنایی که با پرونده قبلی ( کیف فروشی خ نظام آباد ) داشت و بدون توجه به تفاوتهای این دو ؛که برای آن مغازه ، مباشرنامه تنظیم شده بود نه اجاره نامه ؛ اقدام به شکستن قفل مغازه و ورود به آنجا کرد . با شکایت مستاجر ، مالک مغازه به جرم تصرف عدوانی دستگیر و زندانی شد چون شواهد کافی برای شکستن قفل وجود داشت .

در پرونده خیابان نظام آباد مباشر نامه تنظیم شده بود و صاحب سرقفلی فرد مقابل خودش را مباشر و شاگرد معرفی کرد نه مستاجر . او به عنوان صاحب سرقفلی ، حق داشت وارد مغازه شود و قفل را عوض کند نه به عنوان موجر یا مالک مغازه. اگر غیر این بود اقدام او هم غیرقانونی و جرم محسوب می شد.

بازخوانی پرونده مربوط به از دست دادن حق سرقفلی مغازه با تنظیم اجاره نامه

مغازه ای 40 متری در سال 1379 در تهران خیابان ستارخان، فلکه اول آریا شهر وجود داشت که صاحب ملکیت و سرقفلی در آن مغازه کاسبی می کرد و چون مدتی بود حوصله کار نداشت ، آن را به یک نفر اجاره داد که کاسبی دیگری ( چاپ و کپی ) راه بیندازد . اجاره نامه ای با ودیعه و مبلغ اجاره ماهانه نوشته شد و در متن آن قید شد که حق سرقفلی متعلق به مالک مغازه است . نوشتن این جمله اصلاً اعتبار ندارد چون حق سرقفلی متعلق به کسی است که کاسبی میکند و شروط سرقفلی را دارد . حق سرقفلی و حق ریشه به مرور زمان و با فعل کاسبی ایجاد می شود نه با نوشتن یک متن . این اجاره نامه 12 سال پی در پی تمدید شد و اجاره ها نیز پرداخت می شد تا این که مالک مغازه تصمیم گرفت  تحویل پسرش که بیکار بود بدهد تاکاسبی کند و از بیکاری درآید . لذا به مستاجر گفت آنجا را تخلیه کند . مستاجر نپذیرفت و ادعا کرد عمر و جوانی اش را در کاسبی در این مغازه صرف کرده و اگر مالک قصد افزایش مبلغ اجاره را دارد او حاضر است بیشتر بپردازد . مالک با داشتن اجاره نامه به دادگاه شکایت کرد و خواستار تخلیه مغازه شد . مستاجر با وکیلش در دادگاه حاضر شد و ثابت کرد که فقط مستاجر نیست بلکه صاحب سرقفلی است و شرایط آن را دارد چون در مغازه حاضر است و کاسبی می کند ، قفل و کلید مغازه را دارد ، نزد اهل محل و کسبه به کاسبی در آن مغازه معروف شده و اجاره نامه هم دارد . صاحب مغازه حتی با کمک دو سه وکیل هم نتوانست از دادگاه حکم تخلیه بگیرد .

قابل یادآوری است که اظهار نظر برخی املاکی ها که می گویند با قانون سال 1376 حق سرقفلی با اجاره دادن از بین نمی رود ،معتبر نیست . وقتی شرایط تحقق حق سرقفلی در مستاجر ایجاد شد او صاحب حق سرقفلی می شود . فقط مباشرنامه است که جلوی خطر از دست دادن حق سرقفلی را می گیرد . تنها پیامد منفی که مباشرنامه ممکن است داشته باشد این است که مباشر یا شاگرد به اداره کار شکایت کند و خواستار منظور شدن بیمه ماهانه و مطالبه حق سنوات ، عیدی ، پاداش ، بن و سایر حقوق کارگری شود . البته در این صورت هم صاحب سرقفلی می تواند پاسخ دهد که فرد شاکی ، مباشر بوده نه کارمند و کارگر . او کاسبی  می کرده و سود کاسبی اش را به مالک سرقفلی می داده و حقوق بگیر نبوده که برایش بیمه منظور شود . مهارت استدلال و دفاع ، در اداره کار خیلی مهم و موثر است و اگر کسی نتواند درست دفاع کند، به پرداخت حقوق کارگری و حق بیمه محکوم می شود اما اگر درست استدلال کند می تواند خواسته مباشر را در آن اداره رد کند .

اینجا کلیک کنید و بیشتر بدانید 

  اینستاگرام ما