آسیب شناسی و آموزش مبایعه نامه نویسی 1

(جلسه هفتاد و چهارم کانال حقوق مهندسی )

(شرح روش متداول مبایعه نامه و آسیب شناسی آن و نحوه آموزش نوشتن مبایعه نامه به طریق صحیح و قانونی تا مانع ا زکلاهبرداری گردد)

هنگامی که موضوعی را آسیب شناسی میکنیم ، بایدروش های آسیب زدن را بدانیم تا بتوانیم جلوی آسیب خوردن را  بگیریم.درمبحث مبایعه نامه ، ابتدا مبایعه نامه ای که دارای اشکال است و به فروشنده و خریدار آسیب میرساند را شرح خواهیم داد و سپس روش درست ، به همراه مباحث حقوقی پیرامون آن را تشریح خواهیم کرد. 

بازخوانی پرونده 

  در این پرونده کاملاً واقعی ، به شرح ماجرایی خواهیم پرداخت که چگونه یک فرد کلاهبردار توانست با مبلغ 100میلیون تومان پول نقد، آپارتمانی 500 میلیون تومانی را خریداری و تصاحب نماید و سپس به کالبد شکافی مباحث حقوقی آن پرداخته و راههای جلوگیری از این گونه کلاهبرداریها را بیان خواهیم کرد.

خریدار کلاهبردار درسال 1391 با مراجعه به بنگاهی در منطقه یوسف آباد تهران، قصد خرید آپارتمانی 500میلیونی را دارد که به اتفاق صاحب بنگاه ، بعد از بازدید از چند مورد آپارتمان ، یکی را می پسندد و با هماهنگی با صاحب آپارتمان برای روز بعد قرار بنگاه را گذاشته تا نسبت به عقد  قرارداد و تنظیم مبایعه نامه اقدام نمایند.روز بعد، فروشنده با اسناد و مدارک آپارتمان حاضر شده و بعد از توافق طرفین در همان تاریخ یعنی 3/3/1391 شروع به تنظیم مبایعه نامه میکنند.موقعی که بحث پرداخت ثمن معامله می رسد بنگاهی از خریدار نحوه پرداخت را سئوال کرده و خریدار اظهار می دارد که دو روز بعد، طی یک فقره چک 200 میلیون تومانی و یک ماه بعد طی یک فقره چک 200 میلیون تومانی و 100میلیون باقیمانده طی یک فقره چک بین بانکی در زمان انتقال قطعی سند به نام خریدار ؛ پرداخت میگردد وبا توافق در نحوه پرداخت  ، بنگاهی شروع به تنظیم و نوشتن مبایعه نامه میکند.

 بنگاهی در قسمت ثمن معامله این جملات را درج میکند:

پرداخت اول: مبلغ 200میلیون تومان طی چک شماره ؟؟؟به عهده بانک ؟؟؟ به تاریخ سررسید 5/3/1391 پرداخت شد.

پرداخت دوم :  مبلغ 200میلیون تومان طی چک شماره؟؟؟به عهده بانک؟؟؟ به  تاریخ سررسید 5/4/1391 پرداخت شد.

مبلغ 100میلیون تومان طی چک بانکی ؛ همزمان با انتقال سند ، در تاریخ 5/5/1391 پرداخت خواهد شد.

چک حقوقی: چکی است که تاریخ صدور و تحریر آن ، با تاریخ سر رسید آن یک روز نباشد.

تاریخ صدورچک : تاریخی است که صاحب چک ، اقدام به تحریر و نوشتن آن میکند.

تاریخ سررسید: تاریخی است که بالای برگه چک نوشته می شود.

 چکهای صادر شده از طرف خریدار با توجه به اینکه در مبایعه نامه اطلاعاتشان درج شده و همچنین تاریخ صدور و تحریر چک ها ، همزمان با تنظیم مبایعه نامه یعنی در مورخ 3/3/1391 بود ؛ و با تاریخ سررسیدشان تفاوت زمانی داشت ؛ حقوقی محسوب میشدند.به هر حال معامله بین طرفین انجام شده و مبایعه نامه و چکها بعد از امضاء ، بین طرفین ردو بدل میشود.

دو روز بعد یعنی در سررسید چک اول ، فروشنده چک خریدار را به بانک برده و متوجه میشود که حساب خریدار موجودی ندارد و طی تماس با خریدار موضوع را کنکاش می کندو خریدار هم با عذرو بهانه واهی، از فروشنده درخواست میکند که چک را برگشت نزند.

بعد از حدود 20روز از این ماجرا بالاخره فروشنده چک اول را برگشت میزند و خریدار به وی میگوید که مبلغ  هر دو چک را در زمان سررسید چک دوم ، یعنی در تاریخ 5/4/1391 پرداخت خواهد کرد. در سررسید چک دوم هم متاسفانه حساب خالی بوده و فروشنده چک دوم را هم برگشت می زند و فروشنده به بنگاه مراجعه کرده و بنگاهی به خریدار زنگ میزند و در خصوص خالی بودن حساب و بی اعتباربودن چک از وی توضیح می خواهد و خریدار هم با طفره رفتن به بنگاه می گوید که در روز انتقال سند یعنی5/5/1391 ، طی یک فقره چک بانکی 500میلیون تومانی با فروشنده تسویه حساب خواهد کرد .در روز انتقال سند یعنی در تاریخ 5/5/1391 خریدار با یک فقره چک 100میلیون تومانی به همراه فروشنده هردو در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر میشوند.

خریدار کلاهبردار با مراجعه به سردفتر، و ارائه  مبایعه نامه و همچنین ارائه کپی دو فقره چک ؛ برای سردفتر توضیح می دهد که دوفقره چک جمعاً به مبلغ 400 میلیون تومان تحویل فروشنده شده و با ارائه چک 100میلیون تومانی از وی میخواهد که فروشنده را ملزم به تنظیم و انتقال سند نماید.دفتردار به فروشنده در خصوص انتقال سند متذکر میشود، اما وی به دلیل  عدم پرداخت دو فقره چک توسط خریدار ؛ حاضر به انتقال سند نمی شود. دفتردار به وی یادآور می شود که طی دو فقره چک دریافتی شما که در مبایعه نامه هم مشخصاتشان درج شده است ؛ در واقع شما ثمن معامله را دریافت کرده اید و بایدسند را انتقال دهید و سپس در محاکم قضایی در خصوص عدم پرداخت چک ها شکایت و پیگیری نمایید.در هر صورت فروشنده حاضر به انتقال سند نمیشود و دفتردار درخصوص عدم انجام تعهداتش و عدم انتقال سند به نام خریدار ، اقدام به ارئه گواهی می نماید که در واقع معنی و مفهوم آن عدم حضور فروشنده می باشد. لازم به توضیح است که از نظر قانون ، چک جزء  اوراق بهادار بوده و عین پول محسوب می شود.به هرحال خریدارکلاهبردار با مراجعه به دادگاه عمومی و ارائه اسناد و مدارک ، اقدام به تنظیم دادخواستی تحت عنوان، الزام به تنظیم سند؛ طرح دعوا مینماید.با ارسال احضاریه برای فروشنده وی در دادگاه حاضرمی شود و قاضی از او در خصوص علت عدم انتقال سند سئوال می پرسد که چرا سند را انتقال نداده ای ؟ فروشنده برای قاضی توضیح میدهد و می گوید که ثمن معامله توسط خریدار پرداخت نشده و چک ها برگشت خورده است اما قاضی این دلیل را قبول نکرده و می گوید که از نظر قانون ثمن معامله پرداخت شده و شما درخصوص عدم پرداخت چکها باید در یک شعبه دیگری در دادگاه اقدام به تنظیم دادخواست نمایید و ارتباطی به این قراردادندارد و این قرارداد صحیح می باشد . فروشنده در خصوص این جمله که در اکثر قرارداد ها هم نوشته می شود به قاضی یادآور می شود که :             کافه خیارات، منجمله خیار غبن، ولو فاحش ، منهای خیار عدم پرداخت َثمن معامله و خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید. 

حال در خصوص این جمله توضیحات مفصلی خواهیم داد تا با معنی و مفهوم خیارات بیشتر آشنا شویم.

خیار از ریشه اختیار میباشد که در معاملات به طرفین قرارداد، داده میشود .باب خیارات بسیار مفصل بوده و از حوصله این جلسات خارج می باشد.فقط به تعدادی از آن که مربوط به حوزه کاری ما می شود خواهیم پرداخت. جمعاً 37 خیارات وجود دارد که 12 عدد آن در قانون مدنی و 25 عدد دیگر ،مربوط به قانون فقه می باشد که تعدادی از این خیارات را تشریح خواهیم کرد :

خیار غَبن: غَبن به معنای پشیمانی است. با یک مثال معنا و مفهوم آن را تشریح می کنیم .به عنوان مثال آپارتمانی که قیمت واقعی آن حدود یک میلیارد تومان می باشد را در قراردادی ؛ عمدی و یا سهوی، با قیمتی پایین تر مثلاً 500 میلیون تومان معامله شده باشد. آیا مالک بعد از عقد قرارداد می تواند ابراز پشیمانی کند ؟ خیر . نمی تواند چون در قرارداد خیار غَبن ساقط گردیده است و امکان پشیمانی وجود ندارد ولو فاحش باشد یعنی اینکه این پشیمانی بزرگ باشد.پس لازم است که حتماً در معاملات خیارغَبن ساقط گردد.

خیار عدم پرداخت ثَمن معامله:یعنی اینکه اگر خریدار ثَمن معامله را پرداخت نکرد میتوان معامله را برهم زده و فسق کرد.پس در تمام معاملات باید کافه خیارات را به جز خیار عدم پرداخت ثَمن معامله و خیار تدلیس  ساقط گردند.

خیار تَدلیس: تدلیس به معنای فریب است و باکلاهبرداری تفاوت دارد.به عنوان مثال آپارتمانی 10 سال ساخت بوده اما فروشنده در مبایعه نامه آن را رسماً نوساز اعلام می کند و خریدار را فریب میدهد.این مثال یکی از مصادیق تدلیس می باشد و تدلیس وجوه بیشتری دارد که درآینده به آن خواهیم پرداخت. بنابراین موکداً متذکر می شویم که در کلیه مبایعه نامه ها ؛حتی اگر در چاپ مبایعه نامه وجود نداشت باید دستی توسط بنگاهی در هر سه نسخه مبایعه نامه، این جمله نوشته شود :

 کافه خیارات منجمله خیار غَبن ، ولو فاحش، منهای خیار عدم پرداخت ثَمن معامله و خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید .

پس مجدداً تاکید میشود که باید در مبایعه نامه ها این جمله بسیار مهم ذکر گردد.اگر این جمله در مبایعه نامه ای حذف شود 37خیارات نافذ بوده و معامله متلاشی می شود.

خیار مجلس: یعنی اینکه در مجلسی که شامل بنگاه هم می شود مبایعه نامه ای را طرفین قرارداد امضاء میکنند و هنوز هم از جلسه خارج نشده اند.اگر یکی از طرفین قصد فسق قرارداد را داشته باشد بدون پرداخت خساراتی می توان معامله را فسق کردبه شرط اینکه خیار مجلس ساقط نشده باشد .پس باید خیار مجلس هم ساقط گردد.

• خیار حیوان: یعنی اینکه در قبال ثمن معامله؛ حیوان معامله می شود به عنوان مثال در خرید آپارتمانی ،خریدار به جای پرداخت پول، تعدادی دام مثل گاو به فروشنده تحویل دهد.

به هرحال تا اینجا قصد داشتیم که با بحث و مقوله خیارات آشناشوید تا از پرونده یوسف آباد راکه ادامه خواهیم داد، درک بهتری داشته باشید.

همانطور که گفتیم فروشنده در خصوص جمله ،کافه خیارات …. و ساقط کردن عدم پرداخت ثَمن معامله در دادگاه به قاضی یادآور شد که چون چک ها پاس نشده بنابراین ثمن معامله پرداخت نشده و قرارداد فسخ می گردد. قاضی درجواب فروشنده می گوید که دریافت چکها توسط شما، درحکم دریافت ثمن معامله می باشد و بر اساس قانون تجارت ،چک جزء اوراق بهادار بوده واز نظر دادگاه شما ثَمن معامله را دریافت کرده اید و امکان فسخ قرارداد وجود ندارد و این معامله صحیح است.فروشنده میگوید که بنگاهی در پای مبایعه نامه نوشته است :چنانچه هرکدام از چکها درموعد مقرروصول نشود؛معامله فسخ می گردد ؛ پس شما با استناد به این جمله معامله را فسخ کنید .قاضی در پاسخ به فروشنده می گوید این جمله و این شرطی که در پای مبایعه نامه نوشته شده است ؛ شرط خارج عقد است  و مُفسد معامله نمی باشد و نافذ نیست. یعنی اینکه نمی توان برای ثَمن معاملۀ رد و بدل شده بین طرفین قرارداد (چکها) ؛ شرط گذاشت . پس قرارداد صحیح بوده و شما باید در دادگاهی دیگر در خصوص عدم پرداخت چک ها از خریدار شکایت کنید و طرح دعوای خریدار در خصوص الزام شمابه انتقال سند، صحیح میباشد. 

مجدداً فروشنده موضوع دیگری را به میان آورده و میگوید در مبایعه نامه ، بنگاهی این جمله را به آخر جملۀ “چنانچه هرکدام از چکها در موعد مقرر وصول نشود” اضافه کرده است وآن این است که: چنانچه هرکدام از چکها در موعد مقرر وصول نشود ؛ ضمن شرط خارج لازم؛ معامله فسخ می گردد،بنابراین با استناد به این جمله، قرارداد را فسخ نمایید .قاضی مجدد توضیح میدهد که شرط خارج عقدرا نمیتوان لازم کرد و این موضوع با محتوای حقوقی سازگار نیست و فقط برای وکالتنامه و در شرایط خاص می شود شرط خارج عقد گذاشت و در مبایعه نامه برای ثمن، شرط خارج عقد نمیتوان گذاشت.

بنابراین این جمله فوق که بنگاهی ها  دراکثر مبایعه نامه ها می نویسند و شرط خارج عقد را لازم میکنند نافذ نیست و با محتوای حقوقی مغایرت دارد.

در هرصورت فروشندۀ درمانده و مستعصل؛  با گرفتن وکیل هم کار به جایی نبرد وبر اساس احکام صادره در دادگاه تجدید نظر و بدوی مجبور به انتقال سند شد و فروشنده باز هم سند را انتقال نداد و در نهایت خود دادگاه سند را به نام خریدار کلاهبردار انتقال داد.تنها کاری که وکیل وی توانست انجام دهد این بود که بعد از انتقال سند ، با توجه به چکهای 400 میلیونی، از طریق دادگاه حکم توقیف اموال و توقیف ثبتی این آپارتمان را گرفت که آنهم معلوم نیست به نتیجه برسد یا خیر.

لازم به توضیح است که وقتی ملکی توقیف ثبتی می شود صاحب آن ملک نه میتواند از ثبت استعلام آن ملک را بگیرد و نه قادر به فروش آن ملک است.بنابراین فروشنده می بایست  بعد از طی مراحل قانونی، ملک را به مزایده گذاشته تا بتواند صاحب مال خویش شود که آن هم حداقل دو سال زمان می برد.در ادامه خریدار کلاهبردار اقدام به کار جالبی کرد که شنیدن آن می تواند یک تجربه خوب باشد . بعد از اینکه سند قطعی به نامش شد با پیگیری از طریق مراجع قضایی دستور خلع ید فروشنده را گرفت و فروشنده هم مجبور به تخلیه آپارتمان و تحویل به فرد کلاهبردارشد .سپس خریدار درهمان منطقه یوسف آباد در یک بنگاهی دیگر قصد فروش آپارتمان را کرد و با قیمت 700 میلیون تومان با فرد دیگری به توافق رسیدو با تنظیم مبایعه نامه ای طی دو مرحله هرکدام 250میلیون تومان ثمن معامله را دریافت کرد و 200 میلیون بعدی را قرار شد در هنگام انتقال سند در دفترخانه دریافت نماید و آپارتمان را هم تحویل خریدارش نداد.همزمان کلاهبردار دریک بنگاه سومی همین آپارتمان را به رهن داد و مبلغ 300میلیون تومان پول رهن کامل را هم دریافت کرد. حال باید به آسیب شناسی این موضوع بپردازیم.

حال فردی که از کلاهبردار آپارتمان را خریداری کرده در روز محضر متوجه میشود که این ملک، توقیف ثبتی است و از طرفی مستاجر جدید فردکلاهبردار هم ، متوجه این موضوع می شود و هردو اقدام به طرح دعوا و شکایت در دادگاه میکنند ومتاسفانه تا این تاریخ، هیچکدام از طرفین نتوانستند مال خود را تصاحب کنند و فرد کلاهبردار هم همچنان به کارهای خود ادامه می دهد .

در ادامه ما راههای جلوگیری از این چنین کلاهبرداری هایی را آموزش خواهیم داد و روش درست انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه راخواهیم گفت تا راههای هرگونه سوء استفاده از فروشندگان و خریداران بسته شده و ازتکرار این حوادث جلوگیری گردد پس بهتر است به روز اول این مبایعه نامه برگردیم:

بعد ازتوافق طرفین درتاریخ 3/3/1391 میبایست بنگاهی در قسمت نحوه پرداخت ثَمن معامله ، نحوه پرداخت را بدین صورت می نوشت:

الف- پرداخت اول به مبلغ 200میلیون تومان نقداً در مورخ 5/3/1391 پرداخت خواهد شد.

ب- پرداخت دوم به مبلغ 200میلیون تومان نقداً در مورخ 5/4/1391 پرداخت خواهد شد.

ج- پرداخت سوم به مبلغ 100میلیون تومان نقداً همزمان با انتقال قطعی سند و تحویل آپارتمان درمورخ 5/5/1391 دردفتر خانه پرداخت خواهد شد.

قابل ذکر است که به هیچ عنوان چک در این معاملات قابل قبول نمی باشدو پرداخت ها باید به صورت نقدی انجام گیرد و حتی در چک های بانکی هم امکان تقلب  وجود دارد و اگر چک بانکی بین طرفین رد و بدل شود معامله قابل قبول است و ثمن معامله دریافت شده است پس بهتر است از انجام اینچنین معاملاتی ا جتناب گردد.حال به تعریف چک بانکی و نحوه کنترل آن خواهیم پرداخت.

 قبل از ادامه مطلب فوق ،لازم به ذکر است که با روش فوق ، چون هیچ گونه ثمنی بین خریدار و فروشنده ردوبدل نمیشود؛ بر اساس نظریه حقوقدانان بیع واقع نمی شود .بنابراین توصیه می گردد در همان ابتدای مبایعه نامه، خریدار 100هزار تومان  و یا هرمبلغی، چه کمتر و چه بیشتر ، نقداً پرداخت نماید و درمبایعه نامه این مبلغ ذکر گردد تا بیع واقع گردد.به عنوان مثال در بند های پاراگراف شماره 12 قبل از بند الف ، پرداخت اول ، ذکر گردد که خریدار به مبلغ 100هزارتومان به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کرد. در این حالت بیع واقع شده و نافذ است .

تعریف چک بانکی:همانگونه که بانکها برای اشخاص حساب جاری باز نموده واقدام به صدور دسته چک برای افراد میکنند، هر شعبه و بانکی هم دارای حساب جاری بانکی و دسته چک مخصوص همان بانک می باشد که به این حساب ، حساب بانکی و به آن چک که متعلق به همان بانک است ؛ چک بانکی گویند.بنابراین هر شخصی که بخواهد از بانک چک بانکی بگیرد باید همان مبلغ را به حساب بانک واریز نموده تا بانک به نام شخص واریز کننده چک بانکی صادر نماید و اگر صاحب چک پشت چک را دو امضاء بزند و تحویل هر شخصی بدهد او میتواند نسبت به وصول آن چک اقدام نماید .بنابراین بهتر است که چک حتماً به نام کسی صادر شود که آن مبلغ را به حساب بانک واریز کرده است. قابل ذکر است که اگر چک بانکی تقلبی باشد اداره حقوقی بانکها به هیچ وجه پیگیری نمی کنند پس بهتر است درمبایعه نامه ها، پرداخت ها به صورت نقدی نوشته شود نه به صورت چک. و نحوه پرداخت ثمن معامله در مبایعه نامه ها باید باز بماند و به اختیار فروشنده باشد. وقتی که به صورت نقدی نوشته می شود خریدار باید حتماً ثمن معامله را به صورت پول نقد تحویل شما بدهد ولی اگر در مبایعه نامه صحبتی از چک بانکی به میان آید فروشنده مجبور است که حتماً از خریدار چک قبول کند . حال اگر به صورت نقد باشد در مبالغ بالا، این امکان وجود ندارد که مثلاً 200میلیون تومان پول نقد تحویل فروشنده شود بنابراین توصیه می شود در این گونه مواقع در زمان نزدیکی به  سررسید پرداخت ثمن معامله، چون نحوه پرداخت ثمن معامله باز مانده و در اختیار فروشنده است ؛ از خریدار بخواهید که نسبت به واریز مبلغ ثمن معامله به حساب بانک و صدور چک بانکی اقدام کند .

در این قسمت نحوه کنترل چک بانکی راتشریح خواهیم کرد. از زمان صدور چک تا زمانی که خریدار آن را در بنگاه  تحویل فروشنده می دهد این چک طی سه مرحله باید کنترل حتمی گردد . در روزی که مقرر می گردد ثمن اول معامله توسط خریدار به فروشنده پرداخت شود باید با اطلاع به بنگاه و تعیین ساعت ،  ابتدا فروشنده از خریدار بخواهد که در روز پرداخت ثمن اول معامله، نسبت به تهیه چک بانکی و گرفتن یک فتوکپی از آن ، که این کپی حکم شاخص دارد، اقدام کند و سپس به اتفاق یکدیگر در محل شعبه صادر کننده  چک بانکی حاضر میشوند و (1) فروشنده ،کپی و اصل چک را از خریدار جهت کنترل تحویل می گیرد و بعد از اینکه کپی با اصل در تمام موارد و مشخصات برابری داشت آن را جهت تائید سلامت و موجودی، به کارمند بانک تحویل می دهد و بایدکپی را تا آخر کار نزد خودنگه دارد.  بعد از اینکه کارمند بانک آن را تایید کرد وقتی که آن را بروی پیشخوان می گذارد (2) قبل از اینکه خریدار دست به چک بزند و آن را بردارد فروشنده باید یکبار دیگر همان چک را با کپی که در دست دارد کنترل نماید و بعد از برابری چک با کپی، آن را تحویل خریدار دهد و با هم به بنگاه بروند . بعد از حضور در بنگاه لازم است پشت هر سه نسخه مبایعه نامه این جمله نوشته شود که : ثَمن اول معامله طی یک فقره چک بانکی به شماره ؟؟؟ و تاریخ ؟؟؟؟ عهده  بانک ؟؟؟ از طرف خریدار آقای * به فروشنده آقای* پرداخت شد . در این مرحله خریدار نباید فعلاً پشت مبایعه نامه را امضا و اثر انگشت بزند (3) برای بار آخر، مجدداً اصل چک را از خریدار تحویل می گیرد و بعد از برابری اصل چک با کپی آن و تائید و صحت سلامت اصل چک و تحویل قطعی آن ، اقدام به امضای پشت مبایعه نامه بنماید.

این عملیات کنترل چک، برای تک تک پرداخت های ثَمن معامله و برای تمام مراحل پرداخت باید انجام شود.

لازم است در ابتدای هر معامله ای برای اینکه به خریدار بر نخورد روز اول و قبل از تنظیم مبایعه نامه ،نحوه پرداخت را با او شرط کنید. این روش پرداخت نقدی ثمن معامله باعث میشود که ، درصورتی خریدار نسبت به پرداخت ثَمن معامله اقدام نکند چون ثمن را نپرداخته امکان فسق قرارداد به راحتی میسرگردد و میتوان در محاکم قضایی به راحتی خریدار کلاهبردار را محکوم نمود. 

بنابراین با فرهنگ سازی در خرید و فروشها و حذف چک در این گونه معاملات می توان جلوی تشکیل  بسیاری از پرونده های قضایی کلاهبرداری را گرفت . 

 

اینجا کلیک کنید و بیشتر بدانید

اینستاگرام ما