آسیب شناسی سرقفلی مغازه (بخش چهارم)

(جلسه هشتاد و دوم کانال حقوق مهندسی-بخش دوم)

روش فروش سرقفلی

صاحب سرقفلی که صاحب ملکیت نیست، پس چگونه میتواند سرقفلی را بفروشد ؟

اول باید رضایت مالک مغازه را جلب کند .

اگر مالک موافق بود آنگاه به اتفاق او و خریدار سرقفلی، در دفترخانه اسناد رسمی ، سند صلح سرقفلی ( که در همه دفاتر نمونه اش هست ) را تنظیم و امضا کنند و مالک نیز به عنوان شاهد باید آن را امضا کند .

مالک مغازه در دفترخانه باید  برای فروش سرقفلی یک رضایت نامه به صاحب سرقفلی بدهد . مالک برای امضای این رضایت نامه عرفاً 10 درصد مبلغ سرقفلی را دریافت می کند .

خریدار سرقفلی با مالک مغازه یک اجاره نامه در دفترخانه یا بنگاه املاک تنظیم کنند.

اگر فردی صاحب سرقفلی و ملکیت باشد و بخواهد فقط سرقفلی را بفروشد باید با خریدار سرقفلی ، سند صلح سرقفلی و اجاره نامه را همزمان امضا کند . خریدار سرقفلی باید این مدارک را حتماً با خودش داشته باشد .کسانی که، الان صاحب سرقفلی اند ولی سند صلح سرقفلی ندارند و فقط اجاره نامه دارند . داشتن سند صلح سرقفلی چندان تعیین کننده نیست، ولی بودنش بهتر است . مهم این است که صاحب سرقفلی در حال کاسبی باشد و یک اجاره نامه ( ولو قدیمی ) داشته باشد .

سئوالی که اینجا مطرح می شود این است که سرقفلی مغازه های نوساز چطور ایجاد می شود ؟

فرض شود در یک پاساژ نوساز همه واحدهایش ، مغازه و با کاربری تجاری است یا در همکف تعدادی مغازه دارد و در طبقات بالاتر اداری و مسکونی است . سرقفلی این مغازه های نوساز چگونه ایجاد می شود؟پاسخ اینست که حق سرقفلی در ضمن کاسبی ایجاد می شود و چیزی خریدنی نیست . سند مکتوب و خاصی نیست . هر کس با مراجعه به شهرداری می تواند بفهمد که ملکش قابل تجاری شدن هست یا خیر ؟ اگر در طرح تفصیلی شهر در آن منطقه ، این ملک قابل تجاری شدن باشد آنگاه با پرداخت مبلغی می تواند تغییر کاربری به تجاری بدهد . فرض شود کسی ساختمانی را تخریب و نوسازی کند و در ساختمان جدید طبق جواز 10باب مغازه بسازد و سند تفکیکی تک برگی مجزا با کاربری تجاری برای هر یک بگیرد . این سندها نشانه سرقفلی نیست ؛ بلکه نشانه مالکیت و نوع کاربری است . برای ایجاد سرقفلی باید صاحب سند اقدام به اخذ پروانه کسب و حق کسب و پیشه کند و کاسبی را شروع نماید و چند سالی ادامه دهد . سرقفلی وابسته به فعالیت کاسبی است .اگر مغازه نوساز اجاره داده شود دردسرهایی به دنبال دارد چون مستاجر می تواند بعدها مدعی صاحب سرقفلی مغازه شود . برای در امان ماندن از این اشکالات باید مباشرنامه تنظیم شود نه اجاره نامه ؛ تا مالک بتواند در مواقع ضروری وارد مغازه شود و قفل را عوض کند . حتی اگر مالک مباشرنامه نوشته باشد باز هم باید مرتباً از مغازه ها بازدید کرده و مراقبت و پایش نماید.

نحوه تخلیه مغازه برای حالتی که پروانه تخریب و نوسازی صادر می شود بدین صورت است که فرض شود ساختمان قدیمی شامل یک مغازه در همکف ( با کاسبی آرایشگاه ) و چند طبقه مسکونی هست که مالک آن می خواهد بعد از اخذ جواز و پروانه ، ساختمان را تخریب و بازسازی کند . با کاسب آرایشگاه که صاحب سرقفلی است چه باید کند ؟ مالک باید مغازه مشابهی برای این کاسب اجاره کند تا در مدت بازسازی ساختمان در آنجا کاسبی کند و بعد به مغازه اش در همین ساختمان برگردد . این روش بهترین حالت است . یک روش نادرست و کلاهبرداری!! هم اینست که مالک بعد از بازسازی ساختمان ، هیچ مغازه ای به کاسب و صاحب سرقفلی آرایشگاه قدیمی ندهد و خودش با تغییر کاسبی از آرایشگاه به بقالی ، کاسبی کند . صاحب سرقفلی قبلی که آرایشگاه داشت نمیتواند به این راحتی حق سرقفلی اش را ثابت کند و چه بسا هیچ کاری نتواند بکند و سرقفلی را از دست بدهد . مالک کلاهبردار ادعا میکند که الان خودش، هم مالک و هم صاحب سرقفلی است و اجاره نامه مستاجرش که کاسبی آرایشگاه داشته تمام شده و منتفی است .برای پیشگیری از این نوع کلاهبرداری  ها ؛ باید صاحب سرقفلی آرایشگاه، برای مغازهآینده ، قرارداد اجاره بنویسد و معلوم شود که مستاجر این ملک است و موقتاً اینجا را ترک می کند تا بازسازی تمام شود و بعد از بازسازی باید یک مغازه در اختیار و تصرف او برای کاسبی باشد . با این تمهیدات حتی اگر مالک خیال کلاهبرداری هم داشته باشد در دادگاه محکوم می شود . اما اگر صاحب سرقفلی آرایشگاه ، بی توجه به این نکات ، مغازه را ترک کند و جای دیگری را اجاره کند به امید این که دوباره به مغازه قبلی اش برمی گردد ، ممکن است ضرر کند و بعد از بازسازی ساختمان، هیچ     مغازه ای را نتواند  از صاحب ملک تحویل بگیرد . حالت دیگر این است که کاسب و صاحب سرقفلی مغازه، حاضر به تخلیه مغازه نمی شود در حالی که می داند جواز تخریب و بازسازی کل ساختمان ( شامل این مغازه ) گرفته شده است . در این موارد مالک ساختمان با چالش مواجه میشود .

بازخوانی پرونده مربوط به چالش مالک ساختمان با کاسبی که مغازه را برای تخریب و نوسازی تخلیه نمیکرد.

ساختمانی قدیمی در تهران، واقع در خیابان مولوی ، جواز تخریب و بازسازی گرفت که در طبقه همکف آن یک مغازه فروش لوازم چرخ خیاطی بود و صاحب سرقفلی آن حاضر به تخلیه موقت مغازه نبود . مهندس ناظر مجوز شروع به کار داد و تخریب شروع شد . صاحب سرقفلی در میان آن همه خاک و گرد و غبار و سروصدا و ترک خوردن دیوار ها و شکستن چند شیشه، باز هم مغازه را ترک نمی کرد تا این که سازنده ساختمان ( مالک مغازه و ساختمان ) در یک روز جمعه، درب مغازه را گشود و اجناس را به جایی منتقل کرد و مغازه را تخریب نمود . صاحب سرقفلی به دادگاه شکایت کرد . مالک اظهارکرد که صاحب مغازه است و اجازه تخریب دارد . اجناس مغازه هم سالم است . قبلاً برای این موضوع هم ، تامین دلیل گرفته بود . صاحب سرقفلی شکایتش به جایی نرسید و اجباراً مغازه را ترک کرد و حتی بعد از بازسازی ساختمان، تا مدتها نتوانست مغازه ای از مالک بگیرد چون مالک خودش کاسب مغازه شده بود . نهایتاً دادگاه این دو را به توافق فراخواند و صاحب سرقفلی با دردسر زیاد توانست مجدداً کاسبی خود را شروع کند . اینها چالشهای سرقفلی در ساختمانی است که قراراست بازسازی شود .

سئوال میشود که آیا برای اماکنی مانند کارخانه ، کارگاه ، و آموزشگاه هم سرقفلی تعریف می شود ؟

پاسخ اینست که طبق تعریف قانون و به تجربه پرونده های موجود ، سرقفلی فقط برای مغازه است، نه کارخانه، نه کارگاه تولیدی ،نه آموزشگاه، نه شهربازی و امثال اینها .برای کارخانه ، پروانه بهره برداری و حق کسب و پیشه و کابری صنعتی وجود دارد نه سرقفلی . این که برخی ادعا کنندکارخانه ای را اجاره داده اند و سرقفلی اش چنین و چنان شده ، وجاهت قانونی ندارد. برای اجاره دادن کارخانه باید قرارداد مشارکت مدنی تنظیم شود .کارگاه تولیدی پوشاک هم مثل کارخانه است. کاربری اش صنعتی است ومانندمغازه ای با کاربری تجاری نیست . پارکینگ هم کاربری پارکینگ و حق کسب و پیشه پارکینگ دارد و لذا سرقفلی ندارد . آموزشگاه و شهر بازی هم همینطورند . در مورد مغازه هایی که در شهر بازی هستند حق سرقفلی قابل تعریف است اما در مورد کل شهربازی نه . مالک شهربازی که سند مشاع برای همه شهربازی دارد باید برای اجاره دادن مغازه ها مباشرنامه تنظیم کند نه اجاره نامه ، تا بعداً به دردسر نیفتد . تنوع موضوع در پرونده های سرقفلی زیاد است و نباید با هم اشتباه شوند .

بحث فوت صاحب سرقفلی و تعیین تکلیف سرقفلی

در موارد متعددی صاحب ملکیت مغازه از صاحب سرقفلی جداست . اگر صاحب سرقفلی،که چندین فرزند هم دارد، فوت کند، سرقفلی مغازه با چالش مواجه می شود . اگر این مغازه بعد فوت صاحب سرقفلی، مدت زیاد تعطیل بماند مصداق ضایع شدن مغازه بوده و چالش مضاعف خواهد بود . کاسب حرفه ای معمولاً در سن پیری یکی از پسرهایش را که مستعد کاسبی است به عنوان دستیارش به مغازه می آورد تا کاسبی کند و کلید مغازه را داشته باشد . فایده اش این است که این پسر می تواند بعد پدرش و به ملاحظه سابقه رفاقت و صمیمیتی که مالک با پدرش داشته ، با مالک مغازه ، اجاره نامه جدید تنظیم کند . اگر کاسبی در کنار خودش در مغازه ، پسری به عنوان دستیار نداشته باشد و فوت کند برای وراث حق سرقفلی متصور نیست هرچند که برخی ادعا کرده اند توانسته اند حق سرقفلی را به وراث بدهند که بعید است . مواردی بوده که صاحب سرقفلی فوت کرده و مالک مغازه آن را تصرف کرده چون با فوت طرف قراردادش ، اجاره نامه باطل شده و وراث متوفی ، نه طرف قرارداد هستند نه کاسب مغازه، که حقی داشته باشند . حق سرقفلی فقط برای کاسب است با شرایط چهار گانه اش . وراث شرایط سرقفلی را ندارند لذا مغازه به مالک واگذار می شود .

بازخوانی پرونده مربوط به اینکه؛ سرقفلی به ارث نمیرسد.

در بازار عباس آباد ( بازار بزرگ تهران ، قسمت پارچه فروشها ) که مغازه ها خیلی گران است فردی سالهای طولانی صاحب سرقفلی یک مغازه پارچه فروشی بود و ملکیت مغازه متعلق به فرد دیگری بود . صاحب سرقفلی چندین فرزند داشت . یکی از پسرهایش حدود 13 سال از نوجوانی تا زمان فوت پدرش ، در این مغازه کار کرد . بقیه بچه ها به کارهای دیگر پرداختند و خانواده تشکیل دادند . بعد فوت پدر ، این پسر کاسبی را ادامه داد و با صاحب مغازه ، اجاره نامه جدید به نام خودش تنظیم کرد و مستاجر و صاحب سرقفلی مغازه شد . این مغازه درآمد خوبی داشت لذا برادر و خواهرهایش ادعا کردند از درآمد مغازه باید به نسبت سهم الارث ، مبلغی دریافت کنند . پسر کاسب ادعای آنان را رد کرد و یادآور شد اجاره نامه جدیدی فقط به نام او تنظیم شده و کاسب مغازه فقط خودش است . شکایت برادرها و خواهرها علیه این برادر کاسب در دادگاه بدوی و تجدید نظر به جایی نرسید و رد خواسته شدند چون سرقفلی گران قیمت مغازه با اجاره نامه جدید به این پسر منتقل شده بود و کلید مغازه و کاسبی در مغازه هم با او بود نه بقیه فرزندان متوفی .

در پرونده ای دیگر ؛ فرد کاسبی صاحب سرقفلی یک مغازه گاز پیک نیک پر کنی بود و مالکیت نداشت . یک روز در غیاب او مغازه  به دلیل تجمع گاز، منفجر شده و فرو ریخت و دیگر قابل استفاده نبود و شهرداری دیگر به آنجا اجازه کسب نداد چون مخروبه و فروریخته بود . مالک مغازه علیه صاحب سرقفلی مدعی بود که چرا باعث انفجار و تخریب شده است. در این گونه موارد ، صاحب سرقفلی در دادگاه محکوم می شود و باید مغازه را به خرج خودش بازسازی کند .

درپرونده ای دیگر در خیابان خیام تهران، مغازه ای  با ظاهری شیک و کاغذ دیواری و کاشی و سرامیک شده ؛اما باطناً بسیار کهنه و قدیمی با مصالح تخته و سفال و کاهگل وجود داشت که علائم ریزش سقف آن مشخص بود؛ اما نه صاحب سرقفلی آن را تعمیر و نوسازی میکرد و نه مالک. و حتی صاجب ملک به اخطار و درخواست صاحب سرقفلی مبنی بر لزوم تعمیر و بازسازی توجهی نمیکرد تا این که سقف فرو ریخت و امکان کاسبی در مغازه منتفی شد . صاحب سرقفلی از مالک در دادگاه شکایت کرد که کاسبی اش متوقف شده و طبق اجاره نامه ، مالک باید شرایط مناسب کاسبی را در مغازه فراهم کند و آن را تعمیر و اصلاح نماید . این شکایت در دادگاه قابل بررسی و پیگیری است .

اما در پرونده ساختمان پلاسکو ، هم صاحبان سرقفلی و هم صاحب ملک، هر دو به دلایل ذیل مقصرند:

مالک ( بنیاد مستضعفان ) به دلیل عدم توجه به اخطارهای شهرداری و آتش نشانی ، در خصوص عدم اجرای سیستم اعلام و اطفا حریق ، که اجرا نشده بود و هم صاحبان سرقفلی مغازه ها مقصر بودند که انباشت و چیدمان ناایمنی از مواد آتش گیر مثل پارچه ها را ایجاد کردند و ایمنی بهره برداری را رعایت نکردند .

دادگاه باید درصد تقصیر هر یک از اینها را مشخص کند .

اینجا کلیک کنید و بیشتر بدانید

  اینستاگرام ما